新潟県三条市嘉坪川１丁目１２７番１２外(東三条駅・北三条駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


46,800円

2017年01月01日に行った新潟県三条市嘉坪川１丁目１２７番１２外(新潟県三条市嘉坪川１−５−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を46,800円/㎡としました。

新潟県三条市嘉坪川１丁目１２７番１２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県三条市嘉坪川１丁目１２７番１２外
住居表示嘉坪川１−５−４
価格46,800円/㎡
交通施設、距離東三条、1,300m
地積219㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い利便性の良い住宅地域
前面道路の状況西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

渡辺茂郎氏による調査レポート

不動産鑑定士渡辺茂郎
価格46,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因小中学校、商業施設に近く利便性も良い。周辺では分譲地も見られ地価の下落は縮小傾向にある。
地域要因の将来予測熟成度の高い住宅地域で当面は現在の住環境を維持していくものと考える。周辺には分譲地も見られ一定の需要もあることから、地価の下落は縮小傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は嵐北地区の市内中心部から周辺部の住宅地域。三条市内の居住者及び通勤者のうち30∼40代の一次取得者層が需要の中心である。分譲地では他圏域からの転入も多い。地元不動産業者による小規模分譲の宅地開発も見られ需要も比較的堅調だが、街路の劣る既成市街地は依然として弱含みで推移している。土地は150㎡∼200㎡で700∼1100万円程度、新築の戸建物件は2000∼2500万円前後が需要の中心価格帯である。
一般的要因不透明感もあるが県内景気は回復基調が続く。当市の人口は5年間で約4．0％減少、新潟県全体よりやや大きい。

富所健司氏による調査レポート

不動産鑑定士富所健司
価格46,800円/㎡
個別的要因形状・規模など住宅としては使いやすく手頃である。特に変動はない。
地域要因宅地の需要は新規の分譲地へと向かう傾向にある。既存住宅地域に対する引き合いは相対的に低迷している。
地域要因の将来予測小中学校や商業施設への利便性などから、ある程度の需要が見込まれる住宅地域として、その地域的な市場性は維持されるものと思われるが、宅地需要の分散化に伴い地価水準の弱含み傾向はしばらく継続すると予測する。
市場の特性同一需給圏は市中心地域とその周辺にある市街地近郊の住宅地域である。需要者は市内の居住者を中心に圏域外からの転入も見られる。第二産業道路北側の地域は中心地域への接近性などから市内では比較的人気のある住宅地域で分譲地の開発が多い。地価水準の調整により値頃感は改善しているが、一方需要は新規の分譲地へと向かう傾向にある。土地は1000万円程度、新築の戸建物件は2000万∼2500万円程度が需要の中心と思われる。
一般的要因地場産業は円安等の影響で足下の景況感に若干の改善も見られるが、先行きの不透明感は払拭されておらず、不動産市況は一進一退の状況である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度6377153
北緯 138度9701855

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

東三条駅(地価相場 43,450円/㎡)北三条駅(地価相場 43,450円/㎡)三条駅(地価相場 45,800円/㎡)燕三条駅(地価相場 40,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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