新潟県三条市北新保２丁目１０２７番６(三条駅・北三条駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


41,100円

2017年01月01日に行った新潟県三条市北新保２丁目１０２７番６(新潟県三条市北新保２−１０−７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を41,100円/㎡としました。

新潟県三条市北新保２丁目１０２７番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県三条市北新保２丁目１０２７番６
住居表示北新保２−１０−７
価格41,100円/㎡
交通施設、距離三条、780m
地積264㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅に倉庫等が見られる既成住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

渡辺茂郎氏による調査レポート

不動産鑑定士渡辺茂郎
価格41,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因H28．3月新保裏館線が開通し嵐南バイパスへのアクセスが改善した。最寄駅の道路距離を修正したが価格に影響はない。
地域要因の将来予測熟成度の高い住宅地域で当面は現在の住環境を維持していくものと考える。新保裏館線の開通により嵐南バイパスへのアクセスが改善している。地価の下落は縮小傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は三条市のうち嵐南地区の住宅地域である。三条市内の居住者及び通勤者のうち30∼40代の一次取得者層が需要の中心である。分譲地では他圏域からの転入も多い。地元不動産業者による小規模分譲の宅地開発も見られ需要も比較的堅調だが、街路条件の劣る既成市街地の需要は依然として弱い。土地は150㎡∼200㎡で450∼900万円程度、新築の戸建物件は2000∼2500万円前後が需要の中心価格帯である。
一般的要因不透明感もあるが県内景気は回復基調が続く。当市の人口は5年間で約4．0％減少、新潟県全体よりやや大きい。

田中一春氏による調査レポート

不動産鑑定士田中一春
価格41,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中規模一般住宅に倉庫等が見られる既成住宅地域で、近接する幹線道路が開通したことにより、交通アクセスが向上している。
地域要因の将来予測中規模一般住宅に倉庫等が見られる既成住宅地域で、近接する幹線道路の新保裏館線が開通したことにより、交通アクセスが向上した。今後は当分の間、現状を維持すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、三条市中心部に比較的近い既成住宅地域である。需要者は三条市に地縁がある平均的所得水準を有する層が中心であるが、一部周辺市町村からの流入もみられる。需給環境は不透明感が継続しており、郊外の低価格帯の分譲地等により供給過剰傾向であるため、既成住宅地域の需要は弱含みで推移している。土地は総額500∼900万円程度、建売物件は総額2000万円台前半が需要の中心となっている。
一般的要因県内景気は、緩やかな回復を続けている。三条市は人口が減少傾向にあり、全体的に住宅地の需要は低迷しており、住宅地価格は下落傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度6256582
北緯 138度9618866

参考：該当物件周辺マップ

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新潟県三条市大字三条字カ号４８４番２新潟県三条市西四日町１丁目１３１０番２１新潟県三条市林町１丁目１９３４番新潟県三条市元町１０５３番９新潟県三条市北四日町１番１２新潟県三条市旭町２丁目１２５６番３新潟県三条市大字塚野目字大月２１７１番３外２筆静岡県下田市６丁目７４８番４５静岡県下田市河内字上湯原１８０番１８新潟県三条市北中９５３番２新潟県三条市直江町１丁目３１３６番５新潟県三条市西四日町４丁目１０４４番４新潟県三条市嘉坪川１丁目１２７番１２外１筆新潟県三条市西裏館２丁目３１２番７新潟県三条市大字月岡字塩田６７６番３７新潟県三条市曲渕３丁目２１６番１新潟県三条市東三条１丁目４１４番

参考：近隣駅の地価相場

三条駅(地価相場 45,800円/㎡)北三条駅(地価相場 43,450円/㎡)東三条駅(地価相場 43,450円/㎡)燕三条駅(地価相場 40,100円/㎡)東光寺駅(地価相場 26,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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