新潟県三条市今井野新田字米出２３番(北三条駅・三条駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


13,700円

2017年01月01日に行った新潟県三条市今井野新田字米出２３番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を13,700円/㎡としました。

新潟県三条市今井野新田字米出２３番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県三条市今井野新田字米出２３番
住居表示 
価格13,700円/㎡
交通施設、距離北三条、3,800m
地積1,290㎡
形状台形(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模農家住宅が散在する既成住宅地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

田中一春氏による調査レポート

不動産鑑定士田中一春
価格13,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中規模農家住宅が散在する既成住宅地域で、地域要因に変動はない。
地域要因の将来予測中規模農家住宅が散在する既成住宅地域で、地域要因に特別の変動はなく、今後も当分の間は現状を維持すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、概ね今井野新田地区を中心とする三条市内の農家住宅が多い地域全般であり、需要者は当該地域に地縁的関係を有する者が中心となっている。農業人口・世帯数の減少等から需要は限定的である。取引数が少なく規模によりバラツキが大きいため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 
一般的要因県内景気は、緩やかな回復を続けている。三条市は人口が減少傾向にあり、全体的に住宅地の需要は低迷しており、住宅地価格は下落傾向にある。

富所健司氏による調査レポート

不動産鑑定士富所健司
価格13,700円/㎡
個別的要因地域内の農家住宅としては標準的であるが、規模がやや大きく市場性は劣る。特に変動はない。
地域要因市街地から少し離れた農家集落で、農家の後継者不足や高齢化など集落内での宅地需要も低下している。
地域要因の将来予測地域要因に格別の変動はなく、今後も農家住宅を中心とした住環境を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は市の農家集落地域一円である。需要者は集落内居住者がほとんどで集落外からの転入は少ない。平場の農家集落地域で市街地からもやや離れている。宅地化を促進する要因はなく住宅戸数の増加は見込めない。農村集落では米価の下落や後継者不足、高齢化の進行などで土地購入の意欲は縮小している。従来から土地需要の乏しい地域で取引も少なく需要の中心となる価格帯は見いだせない。
一般的要因地場産業は円安等の影響で足下の景況感に若干の改善も見られるが、先行きの不透明感は払拭されておらず、不動産市況は一進一退の状況である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度6256463
北緯 138度9387975

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

新潟県三条市大字三条字カ号４８４番２新潟県三条市林町１丁目１９３４番新潟県三条市元町１０５３番９新潟県南蒲原郡栄町大字今井野新田字米出２３番静岡県下田市６丁目７４８番４５静岡県下田市河内字上湯原１８０番１８新潟県三条市直江町１丁目３１３６番５新潟県三条市西四日町４丁目１０４４番４新潟県三条市西裏館２丁目３１２番７

参考：近隣駅の地価相場

北三条駅(地価相場 43,450円/㎡)三条駅(地価相場 45,800円/㎡)燕三条駅(地価相場 40,100円/㎡)東三条駅(地価相場 43,450円/㎡)東光寺駅(地価相場 26,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード