新潟県三条市元町１０５３番９(北三条駅・三条駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


52,500円

2017年01月01日に行った新潟県三条市元町１０５３番９(新潟県三条市元町１−３２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を52,500円/㎡としました。

新潟県三条市元町１０５３番９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県三条市元町１０５３番９
住居表示元町１−３２
価格52,500円/㎡
交通施設、距離北三条、100m
地積241㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況低層店舗、営業所等の建ち並ぶ既成商業地域
前面道路の状況西7.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

富所健司氏による調査レポート

不動産鑑定士富所健司
価格52,600円/㎡
個別的要因近隣地域における標準的な画地で、個別的要因に変動はない。
地域要因営業所や近隣店舗のほか、一般住宅も見られる。駅前の医療施設跡は空家状態のままで、商業地域としての地域性は希薄化している。
地域要因の将来予測市の中心地区を南北に通る県道沿いで、営業所等が立地しているが、商業地の分散化や郊外大型店との競合等により、商業地としての特性は希薄化しており、こうした状況が今後も継続すると予測する。
市場の特性同一需給圏は市の中心市街地とその周辺にある幹線道路沿いの商業地域。需要者は法人や資金力のある地元個人事業主などで市外からの転入は多くない。近隣店舗等も見られるが事業所が多く、住宅の利用も次第に増えており、商店街としての繁華性は徐々に低下している。利用されなくなった大きな建物や更地化され駐車場として利用されている土地も見られる。取引される土地は規模等まちまちで、需要の中心となる価格帯は見いだせない。
一般的要因地場産業は円安等の影響で足下の景況感に若干の改善も見られるが、先行きの不透明感は払拭されておらず、不動産市況は一進一退の状況である。

田中一春氏による調査レポート

不動産鑑定士田中一春
価格52,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因低層店舗、営業所等の建ち並ぶ既成商業地域で、地域要因に変動はない。
地域要因の将来予測郊外型店舗等への顧客の流出で繁華性は長期的に低下を続けており、商業地域としては衰退傾向が顕著である。地域要因に特別の変動はなく、今後も当分の間は現状を維持すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、三条市中心部の商業地域全般である。需要者は同一需給圏内に地縁等のある地元の店舗事業者等が中心と考えられる。郊外の幹線道路沿いの路線商業施設等への顧客の流出等により繁華性の低下が続いており、需要は低迷している。取引数が少なく規模によりバラツキが大きいため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 
一般的要因県内景気は、緩やかな回復を続けている。三条市は人口が減少傾向にあり、全体的に商業地の需要は低迷しており、商業地価格は下落傾向にある。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度632085
北緯 138度9556397

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

北三条駅(地価相場 43,450円/㎡)三条駅(地価相場 45,800円/㎡)東三条駅(地価相場 43,450円/㎡)燕三条駅(地価相場 40,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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