新潟県三条市本町３丁目５１４番(北三条駅・三条駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
61,700円
2017年01月01日に行った新潟県三条市本町３丁目５１４番(新潟県三条市本町３−６−２１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を61,700円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 新潟県三条市本町３丁目５１４番 |
| 住居表示 | 本町３−６−２１ |
| 価格 | 61,700円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 北三条、500m |
| 地積 | 259㎡ |
| 形状 | (1.0:5.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小売店舗、銀行等の建ち並ぶ中心的商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南15.0m県道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
渡辺茂郎氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 渡辺茂郎 |
|---|---|
| 価格 | 61,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 今秋大崎地区に郊外型店舗が進出、今後も進出の予定があり顧客の流出が続いている。 |
| 地域要因の将来予測 | 中心市街地の既成商業地域で近年スーパーの出店も見られたが顧客の流出が続く。今秋大崎地区にホームセンターが進出、今後東三条地区にも店舗の進出が予定されるなど競合も厳しい。地価は今後も下落すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は中心部の既成商業地域、三条市内及び燕三条駅圏域の幹線道路沿線の商業地域、混在地域。需要の中心は地元個人事業者、中小企業等である。国道沿線や燕三条駅圏域等の大型店舗への顧客の流出が続いている。中心部の商店街では「三条マルシェ」等定期的なイベントも行われているが、商業用地需要の回復には至っていない。個別の事情を有する取引が多く需要の中心となる価格帯は見出し難いが周辺では坪12∼20万円前後の取引が散見される。 |
| 一般的要因 | 三条・燕地区の地場産業は全体的に動きが乏しい。好不調の業種がありまだら模様の中、先行き不透明感が強まっている。 |
富所健司氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 富所健司 |
|---|---|
| 価格 | 61,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 間口はやや狭いが、近隣地域では標準的な画地で、個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 既存の中心商店街は空店舗が目立つなど賑わいも見られない。郊外の幹線道路沿いに大型店が立地し商業施設の分散化が見られる。 |
| 地域要因の将来予測 | 市の中心商店街にあるが商業施設は広域的に分散化し、今後もこの多極分散化の状況が続くことから、顧客の流出や収益性の低下など、中心商業地としての優位性は徐々に希薄化して行くものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は市の中心地域で主に幹線道路沿いの店舗事務所地域。需要者は多様で法人及び資金力のある地元事業者などのほか、県外からの需要も見込まれる。三条市における古くからの中心商店街であるが、商業施設の多極化や地元商店主の高齢化、駐車場の不足など中心商業地としての優位性を維持することは難しい状況にある。空店舗が増え、以前の賑わいは見られない。取引される価格帯は規模等まちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない。 |
| 一般的要因 | 地場産業は円安等の影響で足下の景況感に若干の改善も見られるが、先行きの不透明感は払拭されておらず、不動産市況は一進一退の状況である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 37度6290298 北緯 138度9561814 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
北三条駅(地価相場 43,450円/㎡)三条駅(地価相場 45,800円/㎡)東三条駅(地価相場 43,450円/㎡)燕三条駅(地価相場 40,100円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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