新潟県三条市石上２丁目２４５番７(燕三条駅・北三条駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
45,800円
2017年01月01日に行った新潟県三条市石上２丁目２４５番７(新潟県三条市石上２−９−１８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を45,800円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 新潟県三条市石上２丁目２４５番７ |
| 住居表示 | 石上２−９−１８ |
| 価格 | 45,800円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 北三条、1,800m |
| 地積 | 153㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が多い郊外の住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北東6.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
田中一春氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 田中一春 |
|---|---|
| 価格 | 45,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 中規模一般住宅が多い郊外の住宅地域で、地域要因に変動はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 中規模一般住宅が多い郊外の住宅地域で、地域要因に特別の変動はなく、今後も当分の間は現状を維持すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、三条市中心部に比較的近い郊外の住宅地域である。中心となる需要者は市内及び周辺市町村の居住者等の一次取得者層が中心で、他圏域からの転入も見られる。需給環境は不透明感が継続しており、周辺地域の宅地開発が旺盛なこともあり、供給過剰感が見られる。土地は150㎡∼200㎡程度で700∼1000万円程度、建売物件は総額2000万円台前半が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 県内景気は、緩やかな回復を続けている。三条市は人口が減少傾向にあり、全体的に住宅地の需要は低迷しており、住宅地価格は下落傾向にある。 |
富所健司氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 富所健司 |
|---|---|
| 価格 | 45,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 北東向きであるが、規模・形状など住宅地としての使い勝手は良好である。特に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域的な選好性が見られる一方、宅地供給の比較的多い地域で、周辺の新規分譲地と比べると市場性はやや弱い。 |
| 地域要因の将来予測 | 中心市街地北西寄りの住宅地域で、標準的な住環境を維持している。附近は比較的人気のある住宅地域であり一定の市場性を有するが、宅地需要の分散化に伴い地価水準の弱含み傾向はしばらく継続すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は市中心地域とその周辺にある市街地近郊の住宅地域一円である。需要者は市内の居住者が多いが、市外等圏域外からの転入も見込まれる。幹線沿いにある大型店や学校等への近さから住宅地として比較的人気がある。周辺では農地を開発しての宅地分譲が多いが、最近は分譲の画地数をやや抑えた開発が目立つ。土地は800∼1000万円程度、新築の戸建物件は2000万∼2500万円程度が需要の中心と思われる。 |
| 一般的要因 | 地場産業は円安等の影響で足下の景況感に若干の改善も見られるが、先行きの不透明感は払拭されておらず、不動産市況は一進一退の状況である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 37度6448111 北緯 138度9536562 |
参考：該当物件周辺マップ
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新潟県三条市大字三条字カ号４８４番２新潟県三条市西四日町１丁目１３１０番２１新潟県三条市林町１丁目１９３４番新潟県三条市元町１０５３番９新潟県三条市須頃２丁目９４番新潟県三条市北四日町１番１２新潟県三条市旭町２丁目１２５６番３静岡県下田市６丁目７４８番４５静岡県下田市河内字上湯原１８０番１８新潟県三条市嘉坪川１丁目１２７番１２外１筆新潟県三条市西裏館２丁目３１２番７新潟県燕市井土巻３丁目２０１番外
参考：近隣駅の地価相場
燕三条駅(地価相場 40,100円/㎡)北三条駅(地価相場 43,450円/㎡)東三条駅(地価相場 43,450円/㎡)三条駅(地価相場 45,800円/㎡)燕駅(地価相場 39,100円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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