地域要因

幹線道路沿いで、一部に建て替え等が見られるが、商況に格別の変化はなく、需要はやや低迷している。

地域要因の将来予測

商況に格別の変化はないが、最寄駅の接近性、周辺幹線道路との接続性から交通量は多く、潜在的需要を有し、今後は現状維持傾向で推移すると予測する。景気の回復傾向等により、地価は下げ止まり、横ばい傾向にある。

価格決定の理由

収益価格は、賃貸市場の成熟度が低く、地価に見合った賃料水準が形成されていないこと、賃貸需要の減退等により低位に試算された。比準価格は、市場の取引の実態を反映して、試算価格にやや開差が見られるが、各事例とも適切に補正、比準されており、実証性の高い価格が得られた。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、指定基準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

各種の卸店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域で、商況は衰退しており、需要は弱含み傾向。地価は下落傾向にて推移。

地域要因の将来予測

各種の卸店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域で、特段の変動要因は認められず、今後も現状維持傾向にて推移すると予測する。地価は依然として下落傾向であるが、下落幅は縮小傾向である。

価格決定の理由

周辺には貸店舗、事務所も見受けられ収益性が重視される地域であるが、賃貸市場の成熟の程度はやや低い。取引は賃貸よりも自用目的が多く信頼性のある事例を収集し得た。なお、近時の賃貸市場においては土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。よって、実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量るすとともに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成住宅地域で、潜在的に需要は底堅く景気回復、値頃感等により、地価は下げ止まり、横ばい傾向にある

地域要因の将来予測

既成の一般住宅地域で、現状維持傾向で推移すると予測する。街路条件が劣るが、中心地、幹線道路への接近性から潜在的に需要は底堅く、また景気は回復しつつあり、地価は下げ止まり、横ばい傾向にある。

価格決定の理由

自用の戸建住宅が多く、画地規模も小さいため賃貸市場が想定できず、収益還元法は適用できなかった。比準価格は、同一需給圏内の類似地域における自用目的の比較可能な多くの取引事例から求めたもので、説得力を有するものと思料する。よって、実証性の高い取引事例により求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

他の区画整理済み地域と比べ規模の大きさが目立つため、総額の観点から個人での需要は弱いが、一方で規模を活かした事業目的の利用も見られる。

地域要因の将来予測

区画整理済みで住環境良好であるが、規模の大きい画地が多いことから店舗、病院、共同住宅等の用途の多様性に富む地域であり潜在的な需要は底堅く、地価は上昇に向かっていくと予測する。

価格決定の理由

共同住宅も多い住宅地域であるが、多くが相続等で引継いだ農地等の遊休土地の有効利用を目的とした賃貸建物であるため、家主の多くは建物建築費の回収を当初前提とする家賃設定を行い、市場がそれに先導され賃料相場は土地価格に見合うだけの額となっていない。従って、自己利用目的で取引された事例から試算した実証性の高いと判断される比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

幹線道路沿いの商業地域で、小規模店舗が多く、商況は低迷している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は自己使用の店舗等が中心となっていることから、賃貸市場の熟成度は低く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は比準価格に比して低位に試算された。一方、比準価格は同一需給圏内の比較的時点の新しい規範性の高い事例から求められており説得力を有する。よって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

利便性の良好な住宅地域であることから、需要が強含みで推移し、地価はやや上昇傾向となっている。

地域要因の将来予測

既存の住宅地域で街路条件が劣るが、駅に近いなど居住環境は良好で、相対的に需要は根強く、今後も住宅地域として緩やかに熟成度を高めつつ推移するものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅の中にアパートも見られる住宅地域であるが、画地規模が小さく市場性のある賃貸建物を想定することが困難なため、収益還元法は適用できなかった。一方、比準価格は市内の代替競争関係にある住宅地に存するものを中心に、規範性の高いものを採用して得られており説得力を有する。以上より、同一需給圏内の取引事例から求められた実証性の高い比準価格について、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

県道沿いの既存商業地であり、郊外大型店への顧客の流出等により需要は衰退傾向にあり、地価はやや弱含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

低層事務所・店舗等も見受けられるが新規テナント需要が低迷しており、商業事業者向けの賃貸市場の成熟度は低く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないこと等から、収益価格は低位に試算された。比準価格は市内の類似地域に存する規範性の高い事例を中心に採用し試算したもので市場の実勢を反映しており説得力を有する。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

対象地域に格別の変化は見られないが、街路系統、インターや関連企業との関係位置等は良好で、土地取引は少ない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

規模の大きい自用工場であるため、収益還元法は非適用とした。取引事例比較法で採用した工業地事例は4事例にとどまったが、やむを得ない。比準価格を採用し、本件鑑定評価額と決定した。類似標準地、高崎9−3との均衡も保たれている。

地域要因

街路街区が整然としており、居住環境は良好で需給は安定している。地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

低層住宅地として良好な居住環境が損なわれないよう地区計画が定められており、今後とも戸建住宅地として現状維持傾向にて推移するものと予測する。交通利便性も優ることから地価は安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は戸建住宅向けに分譲された住宅団地であり、マンション、アパートなどの共同住宅は皆無である。地区計画により戸建住宅を中心とする当該地域に収益用不動産の建築を想定するのは困難であり非現実的である。よって、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、同一需給圏内の類似地域の取引事例より求めた実証性の高い比準価格をもって上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

県道沿いの既存商業地であり、郊外大型店への顧客の流出等により需要は衰退傾向にあり、地価はやや弱含みである。

地域要因の将来予測

既存の近隣型店舗を中心とする商業地域で、郊外大型商業施設へ顧客が流出し商況は衰退しているが、今後も概ね現状を維持しつつ推移すると予測する。地価水準については当面下落傾向は縮小しつつ推移すると予測する。

価格決定の理由

低層事務所・店舗等も見受けられるが新規テナント需要が低迷しており、商業事業者向けの賃貸市場の成熟度は低く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないこと等から、収益価格は低位に試算された。比準価格は市内の類似地域に存する規範性の高い事例を中心に採用し試算したもので市場の実勢を反映しており説得力を有する。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

幹線道路環状線背後の地域で、住宅や事務所等の増加が見られ、需要の高まりがみられる。

地域要因の将来予測

土地区画整理事業がほぼ完了した新興住宅地域で、用途の多様性を帯びながら発展的に推移することが予測される。利便性及び住環境良好なため選好性が高く需要は堅調で、価格上昇基調にて推移してゆくものと予測する。

価格決定の理由

小規模アパート等も見受けられるが、自用目的の取引が中心で、賃貸市場の熟成度も低く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低めに試算された。一方、比準価格は同一需給圏内の比較的時点の新しい規範性の高い事例から求められており説得力を有する。収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。