地域要因

旧来からの成熟した流通業務地域で、特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

都道沿道に大規模倉庫、配送センター等が建ち並ぶ地域であり、当面は現状を維持するものと予測する。地価水準は昨今の景気動向及び不動産市況等から、横ばいからやや上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

取引の多くは事業者による自用目的であり、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集し採用することで説得力のある比準価格が得られた。一方、賃貸物件として倉庫等も見受けられるが、そのような物件の取引は少なく、得られた収益価格の説得力は相対的に劣るものと判断する。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅からやや距離があるが、付近には篠崎公園があり住環境は良好な住宅地域である。景気動向等を反映して、地価は若干の上昇傾向にある

地域要因の将来予測

一部空地も見られるが、一般住宅及びアパートが多い既成住宅地域であり、当面現状で推移するものと予測する。地価水準は足元の景況を反映して安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺地域では自用の居住用不動産取引が中心であり、実際の取引事例により実証的な比準価格が得られた。一方、同地域にはアパート等も存するものの、地主による土地活用が多く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域であるため、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はない。街区の整然性に優り、徒歩圏外ながら需要は堅調である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

賃貸用の共同住宅も見られるが、現状の賃貸市場から、土地を含めた元本価格に見合った賃料などを収受し得ず、収益価格は低位に求められた。周辺地域も含めて取引は自己の居住目的のものが大半であり、比準価格の説得性は高い。主たる需要者は価格決定に対し、居住性、快適性を重視するのが一般的であるため、相対的信頼性が高い比準価格を重視して収益価格を参酌し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

葛西地区の分譲マンションの売行きは好調であり価格は堅調に推移している。また、マンション適地の希少性は増しており地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

共同住宅、一般住宅、駐車場等が見られる地域である。比準価格は実証的ではあるものの、類似性の高い取引事例は少なく地域要因等の補正は行うもののその反映には限界がある。一方、開発法による価格は、価格時点における分譲価格、建築費等を基に査定を行うため、それらの要因は反映しやすいが、想定事項も多いため流動的である。以上より両価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧来からの成熟した住宅地域であり、地域要因に特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

取引は自用目的が主であり、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集し採用することで説得力のある比準価格を得た。一方、近隣地域周辺には賃貸物件として共同住宅も見受けられるが、収益物件としての取引は少ないため、得られた収益価格の説得力は相対的に劣るものと判断する。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

震災直後は需要が低迷した地域であるが、住環境・学区が人気の地域で、住宅需要は回復傾向にあり、地価は上昇傾向で推移。

地域要因の将来予測

液状化対策の管路インフラ耐震化工事が完了。地域内及び周辺に格別の要因変動はみられず、当面は現状の環境で推移すると予測する。マンション用地の需要は多く、地価は引き続き強含みで推移すると予測。

価格決定の理由

比準価格は、葛西地区の規模の大きい取引事例を中心に、代替関係にある実際の取引事例に基づいた実証的な価格である。一方、開発法による価格は、想定要素を含むが、投資採算性を基に意思決定を行う開発業者の視点を具現した価格である。そこで、市場性を反映した比準価格を標準に、開発法による価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

都心への接近性が良く、駅から徒歩圏にある区画整然とした住環境の良い地域である。最近の経済動向及び需要の強さを反映し、地価は上昇している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、西葛西駅が最寄り駅の住環境が類似の住宅地を中心に求められており、不動産取引市場の実態を良く反映し精度も高い。収益価格は、地主経営のアパートが主であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないためやや低位に試算された。近隣地域は快適性、利便性を重視する住宅地域であり、比準価格を重視し収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因を変動させる特段の要因は見受けられないが、実需の増加から地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

地域要因の特段の変動は見受けられず、当面は現状維持にて推移すると予測する。地価の下落は止まり、上昇へと転じている。今後も上昇傾向を維持して推移していくことが予測される。

価格決定の理由

周辺地域は戸建住宅を中心に共同住宅も見られる住宅地域であり、葛西駅徒歩限界圏であるものの、住宅地域として熟成している。このような地域にあっては収益物件よりは自用目的のエンドユーザーが需要者層の中心となる。そのような需要者は収益性より居住性・快適性を重視するであろうことから、求められた試算価格のうち比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、経済指標を注視しつつ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

都心への通勤利便性、街路条件に優れた既成の住宅地域であるが、新規の売り物件は少なく、地域要因に特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

道路幅員に優れ、共同住宅を中心に成熟した住宅地域であり、今後ともこの現状を維持するものと予測する。地価水準は昨今の経済情勢を反映して横ばいからやや上昇で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

類似地域において多数の信頼性のある規範性の高い取引事例を収集し採用することで実証的な比準価格が得られた。一方、査定において将来予測を含む収益価格は、建築費の上昇、取引利回りの動向等、変動項目が多く、その説得力が相対的にやや劣るものと判断する。従って、実証的で説得力の高い比準価格を重視しつつ、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

西葛西駅前の商業地域で、周辺人口増加を背景に安定したテナントの需要が見込まれ、金融緩和により投資資金が流入しやすい環境になっている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺には賃貸用の店舗事務所ビルが多く、旧来の地主による土地活用がほとんどであるが、東京圏の投資用不動産への需要が高まる中で、比準価格と収益価格は比較的近似して求められた。縁故関係のある地元資本による取引が中心の地域であるが、投資用不動産としての需要も考えられるため、比準価格と収益価格の双方とも説得性があると判断し、両価格を比較考量して、類似する他の標準地との均衡にも留意した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区内でも土地供給余力が限定される西葛西駅徒歩圏にあり、引き続き人気は高い。特筆すべき地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

一般住宅及び共同住宅が多い熟成した住宅地域であり、当面現状で推移するものと予測する。宅地供給余力が限定される西葛西駅徒歩圏の人気エリアのため、地価は引き続き上昇傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、中葛西エリアに存し且つ環境条件補正を要しない地域格差率が僅少な2事例を重視し試算されており、自己居住目的の市場価値を適切に反映した相対的に説得力の高い価格を求めることができた。この判断の妥当性は、今回収益価格が低位に試算されている結果により、検証済みである。よって相対的信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、各種経済指標等との検討も踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。