地域要因

近年、商業地域として発展したが、最近は停滞気味で地域要因に大きな変化はなく、商業地域の分散化等の影響で地価は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

近年、商業地域として発展したが、最近は停滞気味で地域要因に大きな変化はなく、当分は現状で推移すると思われる。町内の商業販売額の低迷や商業地域の分散化等の影響で、地価下落が続くものと予測される。

価格決定の理由

 借地上の自用の店舗や事務所等が中心の地域で、商業用賃貸物件は少なく、また、賃貸物件の建設を目的とする土地取引は希で収益価格の規範性は低い。よって、一定の規範性を有する多数の取引事例より求めた、実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、また、地域要因等の価格形成要因を再吟味し、更に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅から北東方に離れた空地が介在する地域であるが、近年住宅等の建築が散見される。

地域要因の将来予測

JR野木駅の北東方にやや離れた昭和50年代後半に開発された空地の介在する区画整理済の住宅地域であるが、周辺で住宅やアパートの建設が散見され、地価水準はやや弱含みからほぼ横這いで推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は、野木駅北東方の区画整理済の住宅地域に存し、最有効使用は戸建住宅地である。典型的需要者である個人が重視するのは居住の快適性及び利便性であり、後記のとおり収益還元法及び原価法はそれぞれ適用していない。よって、市場の特性を反映し実証的である比準価格を標準として、代表標準地と規準した価格との検討を繰り返し精査して、近隣地域の地価水準を総合的に勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

総じて新築建売の戸建需要が多く、宅地の新規供給も少ないことから、需給関係はほぼ横這いで推移するもの思料される。

地域要因の将来予測

野木駅の南方に離れた昭和50年代後半に開発された区画整理済の住宅地域で、比較的熟成度が高いことから、当面の間、現状を維持しつつ、地価水準はほぼ横這いで推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は、区画整理済みの住宅地域に存し、最有効使用は戸建住宅地である。典型的需要者である個人が重視するのは居住の快適性及び利便性であり、後記のとおり収益還元法及び原価法はそれぞれ適用していない。よって、市場の特性を反映し実証的である比準価格を標準として、近隣地域の地価水準を総合的に勘案し、代表標準地との検討を繰り返し精査して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅近接の熟成度が高い住宅地域で、地域要因に大きな変化はないが、市部と比較して選別化による選好性がやや劣っており、地価下落が続いている。

地域要因の将来予測

駅近接の熟成度が高い住宅地域で、地域的に大きな変動はなく、当分は現状で推移すると思われる。市部と比較して選別化による選好性がやや劣っており、下落率は縮小傾向であるが地価下落が続くものと予測される。

価格決定の理由

 駅に近接し、戸建住宅の中にアパートが散在している地域であるが、近隣地域及びその周辺地域では賃貸物件の建設を目的とする土地取引は希で、土地取引に於いて収益性は殆ど考慮されないため、収益価格の規範性は低い。よって、信頼性がある取引事例より求めた、実証的な比準価格を重視し、収益価格を参酌し、また、地域要因等の価格形成要因を再吟味し、更に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

周辺に空地の目立つ区画整理済の郊外住宅地域であるが、総じて地域要因に格別の変動は見られず、需給関係はやや弱含みである。

地域要因の将来予測

野木町中心部の北西方に離れた区画整理済の郊外住宅地域であるが、駅周辺の野木ローズタウンとの選別化が進行しており、今後とも現状を維持しつつ、地価水準はやや弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は、郊外の区画整理済みの住宅地域に存し、最有効使用は戸建住宅地である。典型的需要者である個人が重視するのは居住の快適性及び利便性であり、後記のとおり収益還元法及び原価法はそれぞれ適用していない。よって、市場の特性を反映し実証的である比準価格を標準として、近隣地域の地価水準を総合的に勘案し、代表標準地との検討を繰り返し精査して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

調区境にある既存の住宅地域で、周辺には開発分譲地も見られるが、地域の熟成度はやや低く、宅地需要は弱含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

町中心部から離れた市街化調整区域に隣接する市街化区域内の住宅地域にあり、アパート等の賃貸物件は見られず、賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は試算しない。比準価格は、同一需給圏内の規範性を有する複数の事例から求めており、試算過程における補修正等は適切に施され、市場性を反映し実証的で説得力が認められる。したがって、本件においては、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

古河市に近接する市街化調整区域内の住宅地域であり、大きな変動要因は見られず、地価は下落傾向である。

地域要因の将来予測

古河市との行政界に位置し、付近には大型商業施設が存するものの、市街化調整区域内の住宅地域で土地利用度は低く、当面は現状のまま推移すると予測される。

価格決定の理由

町郊外部に位置する市街化調整区域内の住宅地域にあり、アパート等の賃貸物件は見られず賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は試算しない。比準価格は、同一需給圏内の規範性を有する複数の事例から求めており、市場性を反映し実証的で説得力が認められる。したがって、本件においては、比準価格を採用し、更に経済情勢等の一般的要因の影響等を総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした人気のある住宅地で、地価は横ばい。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が整然と建ち並ぶ住宅地域であり、今後も一般住宅を中心に推移していくものと予測する。古河駅徒歩圏内の需要は回復しており、当該地域の地価も概ね横這い傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

商業施設等との接近性に恵まれた街区街路の整然とした住宅地域であり、自用目的の取引が中心である。比準価格は、古河市内の代替・競争関係にある信頼性の高い取引事例を選択し試算した価格で、市場性を反映した価格である。収益価格は、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、低位に試算された。居住の快適性・利便性を重視する住宅地域にあり、比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

旧総和町の国道125号の路線商業地域背後の小規模分譲地で、小学校にも近く、日野自動車関連の宅地需要の期待もあり、地価は横ばいにて推移。

地域要因の将来予測

大型店舗が連なる国道背後に、戸建住宅が建ち並ぶ小規模分譲地として熟成しつつあり、将来的にも現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は路線商業地域背後の住宅地域に位置し、古河市内の住宅地域から価格判定の指標と成りうる取引事例を収集し得た。一方、近隣地域の周辺ではアパートも見られ日野自動車関連の賃貸需要も期待されるが、近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ分譲住宅地で、画地規模からもアパ−ト等の収益物件の想定が困難であり、本件では収益価格の試算は見送り、代表標準地との均衡にも留意し、比準価格を中心に総合的に比較調整の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

商業施設接近性等、生活利便性の比較的良好な住宅地域であり、地価はほぼ横ばいで推移。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅の中に空地も残る住宅地域であるが、徐々に宅地化が進行しており、今後も一般住宅を中心に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は商業施設等との接近性に比較的恵まれている戸建住宅が多い住宅地域である。周辺にはアパート等も混在し収益性も勘案される地域であるが、居住の快適性や利便性を重視する自己使用目的での取引が中心の住宅地域であるので、実際取引市場の動向を反映している比準価格を標準とした。収益価格を参酌のうえ、代表標準地価格等との関連性にも配慮した結果、鑑定評価額を表記の通り決定した。

地域要因

 やや地域性が劣るものの、比較的成熟した分譲地であり、周囲の分譲地の売れ足も悪くないことから、需要はやや回復してきている。

地域要因の将来予測

 住宅地として比較的熟成した環境を有するものの、新たな需要が生まれる余地が少ないことから、当分の間は現状維持にて、推移するものと予測される。

価格決定の理由

 収益価格及び積算価格については求められなかったため、本件にあっては、比準価格を標準として求めた。比準価格は地域性の類似する適切な事例が多く得られた結果、その妥当性は高い。したがって、鑑定評価額を決定するにあたっては、現在の取引の実態を反映し実証的である比準価格を標準とする一方、やや立地性に欠け需要の回復が弱い当該地域の現状も考慮し、さらに代表標準地から得られた価格との均衡も踏まえ、鑑定評価額を上記のごとく決定した。

地域要因

区画整然とした低層住宅地域で、商業施設等の接近性が良好で生活の利便性が高く、地価水準はほぼ横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は、国道背後の区画整然とした低層住宅地域であるが、今後とも低層住宅地として熟成していくものと予測する。地価水準はほぼ横ばい傾向にあると予測する。

価格決定の理由

当該地域は商業施設に至近し、対象地の周囲にも店舗等の収益物件が散見されるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず収益価格は低位に試算された。当該地域は快適性・利便性を重視する住宅地域であることから、古河市の市街化区域の低層住宅地としての品等のほぼ類似した取引事例より査定した比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。