栃木県小山市大字乙女字町谷１１７６番５２(間々田駅・野木駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


29,900円

2017年01月01日に行った栃木県小山市大字乙女字町谷１１７６番５２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を29,900円/㎡としました。

栃木県小山市大字乙女字町谷１１７６番５２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番栃木県小山市大字乙女字町谷１１７６番５２
住居表示 
価格29,900円/㎡
交通施設、距離間々田、1,400m
地積166㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が建ち並ぶ丘陵地の住宅地域
前面道路の状況北東6.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

金田敏夫氏による調査レポート

不動産鑑定士金田敏夫
価格29,800円/㎡
個別的要因 個別的要因に変動はない。
地域要因 やや地域性が劣るものの、比較的成熟した分譲地であり、周囲の分譲地の売れ足も悪くないことから、需要はやや回復してきている。
地域要因の将来予測 住宅地として比較的熟成した環境を有するものの、新たな需要が生まれる余地が少ないことから、当分の間は現状維持にて、推移するものと予測される。
市場の特性 同一需給圏は、小山市郊外の住宅地域。需要者の中心は小山市内及び周辺市町の居住者並びに市内の企業に勤務する者が大部分を占めている。需要は分譲地及び区画整理地に集中しているが、立地性のやや劣る当該地域に対する需要は弱い。取引の中心は土地のみで1，000万円以下、土地及び建物で2，000∼2，500万円程度であり、経済情勢は不安定であるが、景気回復等の影響を受け需要が徐々に戻りつつあることなどから、下落幅は縮小傾向にある。
一般的要因 経済情勢は未だ不安定であるが、景気は回復基調にあることから、雇用情勢の好転及び人口増加等の影響もあり、土地需要はかなり回復しつつある。

中山亮介氏による調査レポート

不動産鑑定士中山亮介
価格29,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因古くなりつつある分譲地である。地域要因に大きな変動はなく、変化は少ないが、周辺では小規模分譲地の開発や埋蔵文化財の発掘等も見られる。
地域要因の将来予測西側に市街化調整区域の農地を見下ろす市街化区域端部丘陵地の分譲住宅地である。地域要因に格別な変動は認められず、当面現状で推移するものと予測。地価水準は、下落傾向が継続するものの下落幅は縮小と予測する。
市場の特性同一需給圏は、間々田駅周辺を中心に、その他の市内郊外部の住宅地域である。需要者の中心は、市内及び隣接市町の居住者及び通勤者等である。当該地域は、市街化調整区域との境界付近に位置する分譲住宅地である。市内中心部周辺の区画整理地等などの利便性が高い所に人気が集まるのに対し、市街地端部の住宅地の需要は弱含みである。需要の中心となる価格帯は、土地で500万円弱∼1，000万円程度、新築戸建物件は2，500万円程度までと見られる。
一般的要因景気は一部に足踏みが見られるが、緩やかな回復基調。当市の人口及び世帯数は微増傾向、地価の下落率は縮小傾向で一部に上昇地点も見られる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度2603679
北緯 139度7500152

参考：該当物件周辺マップ

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栃木県小山市大字生良字上宿４０５番１栃木県小山市駅東通り１丁目３２８番栃木県小山市乙女３丁目３１７番１の内栃木県小山市乙女１丁目１１２番２外１筆

参考：近隣駅の地価相場

間々田駅(地価相場 34,350円/㎡)野木駅(地価相場 38,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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