茨城県古河市西牛谷字杉ノ下５２０番４(古河駅・野木駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


36,500円

2017年01月01日に行った茨城県古河市西牛谷字杉ノ下５２０番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を36,500円/㎡としました。

茨城県古河市西牛谷字杉ノ下５２０番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県古河市西牛谷字杉ノ下５２０番４
住居表示 
価格36,500円/㎡
交通施設、距離古河、3,300m
地積119㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ利便性の良い住宅地域
前面道路の状況南東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

佐藤ぱうろ氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤ぱうろ
価格36,500円/㎡
個別的要因小規模な中間画地で、南東向きのため若干の優位性を有しつつ個別的要因に変動はない。
地域要因旧総和町の国道125号の路線商業地域背後の小規模分譲地で、小学校にも近く、日野自動車関連の宅地需要の期待もあり、地価は横ばいにて推移。
地域要因の将来予測大型店舗が連なる国道背後に、戸建住宅が建ち並ぶ小規模分譲地として熟成しつつあり、将来的にも現状のまま推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR古河駅を最寄駅とする住宅地域で、概ね旧古河市全域に及ぶが、価格水準から競合する旧総和町の住宅地域が中心となる。需要者の中心は、同一需給圏内に居住する30∼40代の一次取得者で、地縁的関係者や近隣周辺の社宅、アパート等の入居者が多く、同一需給圏外からの転入は少ない。需要の中心となる価格帯は、土地は150㎡程度で500∼600万円程度、新築戸建物件で2000万円程度である。
一般的要因過去5年間の人口減少率は1．4％で県平均の1．7％を下回る。取引価格は古河駅徒歩圏では微増のエリアもあり、全体でも横ばいの地域が増加。

山本光雄氏による調査レポート

不動産鑑定士山本光雄
価格36,500円/㎡
個別的要因中小の開発された戸建住宅地域内の標準的画地。所得との関係で低齢層の需要期待。個別的要因の変動はない。
地域要因近郊に日野自動車古河工場全面稼働で従業員（最終的に2千人規模異動予定）等の総額の低い住宅地の需要により横ばい傾向。
地域要因の将来予測国道沿いに新たにスーパー再進出で生活の利便性向上、H29年1月6日全面稼働の日野自動車古河工場従業員対象の住宅地の需要で価格横ばい傾向。小画地で戸建住宅地中心で総額低く、低齢層対象の住宅地域へ移行。
市場の特性同一需給圏は古河市内の一般住宅地域の範囲。対象標準地は各種量販店、飲食店等の見られる国道125号背後に開発された50画地程度の画地規模のやや小さい戸建住宅地域に所在。国道125号沿いのスーパー撤退後沿道に新しくスーパー（とりせんH27．8．5開店）が進出し生活の利便性向上し沿道周辺住宅地の地価水準は横ばい傾向。30∼40歳代の一次取得者の通勤住宅需要が中心で、やや画地規模が小さい新築建売住宅は2000万円前後。
一般的要因H28年度経済動向は緩やかな回復基調。古河市内人口やや減少の一方、H29年日野自動車全面稼働し従業員の住宅需要等で地価下落緩和、横ばい。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田,畑
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度1996441
北緯 139度736227

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

古河駅(地価相場 46,100円/㎡)野木駅(地価相場 38,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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