地域要因

都心への通勤者を対象としたマンション建設用地需要は堅調であり、駅近と高い容積率を活用できる規模の大きな土地には底堅い需要がある。

地域要因の将来予測

近隣地域は画地規模に応じて徐々に高層化が進んでいるが、当面は現状のまま推移すると予測する。

価格決定の理由

高層の共同住宅または店舗併用住宅が立ち並ぶ地域であり、収益性を重視した価格形成が行われる地域である。しかしながら、投資目的のみならず事業者による自用目的の取引も見られる地域であることから、周辺類似地域における最近の取引事例から求めた比準価格にも相応の説得力がある。したがって、比準価格と収益価格を相互に関連付け、代表標準地との検討をふまえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化はない。都市計画道路も現時点ではまだ価格への影響は感じられない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

低層住宅地だが、共同住宅もみられる。賃貸市場としての熟成度は高くはなく、ファミリータイプの物件が多い地域のため、収益価格は低位に算出された。現在の市況では戸建住宅等自用での需要が中心なので、取引事例に基づく比準価格を標準として、賃貸による収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

平成27年12月、地区計画が定められ、付近で都市計画道路事業の認可がおりているが、現在特段の変動はない。

地域要因の将来予測

地域は赤羽駅から徒歩10分圏内の利便性の高い熟成した住宅地域であるが、近隣地域付近で都市計画道路事業も始まり、今後更に都市基盤整備が進展するものと見られる。但し当面は現状のまま推移すると予測する。

価格決定の理由

周辺の取引は住宅地としての市場性を具現した自己使用目的の取引が中心である。地域にはアパートや賃貸マンションも見られるが、現状では収益性に着目した取引は少なく、価格形成は住宅地域としての市場性に拠る部分が大きいものと認められ、相対に収益価格は低位となった。したがって、比準価格を重視し収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅、アパートが建ち並ぶ住宅地域であり、近隣地域及びその周辺地域における地域要因に特段の変動は見られない。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパートが建ち並ぶ既成住宅地域であり、地域要因に特段の変化は認められず、当面は現状の住宅地域として推移するものと予測される。

価格決定の理由

一般住宅、アパートが建ち並ぶ既成住宅地域であり、標準地と要因比較可能な多数の信頼性を有する取引事例及び賃貸事例を収集しえた。周辺類似地域等においては、アパート等の収益物件も見られるが、不動産売買市場においては収益性よりも居住の快適性を重視した自己使用目的の取引が大多数である。よって、市場の実勢を的確に反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、且つ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

志茂駅から徒歩圏内にある既成の住宅地域。価格水準に影響するような大きな地域要因の変化はない。

地域要因の将来予測

志茂駅から徒歩圏内の古くからの住宅地域で、今後も現状のまま推移していくものと予測する。

価格決定の理由

比較的幅員の狭い街路が多い既成の住宅地域で、戸建住宅のほか、共同住宅もみられる地域である。近隣地域においての取引は、投資収益性を目的とする取引よりも、居宅を中心とした自己使用目的の取引が多い。よって、市場性を反映した比準価格を重視した上で、収益価格をも参酌し、更に地域の地価動向、単価と総額との関連、代表標準地との比較検討等を総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅から遠隔であるが、区画整然とした西が丘地区東側に隣接する高台の住宅地域。他に地域要因の変動は見受けられない。

地域要因の将来予測

（平成27年10月1日）景観形成重点地区「西が丘地区」は、建築物の敷地面積基準が100㎡以上（以前の景観形成地区では165㎡以上）と定められた。将来的には、標準画地面積が変わっていく可能性がある。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺地域は、良好な住環境を形成している閑静な住宅地域であるため、戸建住宅を中心とした自用目的の取引が中心である。このような住宅地域では、収益性よりも快適性等の効用を重視して価格形成が為されるため、収益価格は低位に求められた。本件では、比準価格を重視して収益価格と関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅に近い地域であり、戸建住宅と共同住宅の中に、作業所等がみられる住宅地域である。地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

作業所等が見うけられる混在型の住宅地域であり、当面はこのまま推移すると予測する。

価格決定の理由

対象標準地は共同住宅の敷地であるが周辺にアパートや賃貸マンションの新規供給の例は少ない地域である。本件においては、住宅としての利便性や快適性が重視されて取引されている地域の実情及び収益価格に想定的な面がある点も考慮して、実証性に優れる比準価格を中心に、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 JR埼京線・都営三田線を利用できるが、地域要因を変化させる要因は見られないが、戸建・マンション需要の回復により地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

一般住宅を主とした住宅地域で、特に地域要因を変化させる要因は見当たらず、今後も現状と同様の推移が続くと予測する。

価格決定の理由

 JR埼京線・都営三田線沿線の住宅地で駅からはやや距離はあるものの賃貸アパート等の収益物件も混在している。中心的な土地利用は自用の戸建住宅地で、取引にあたっては収益性よりも市場代替性を反映した比準価格が重視される傾向が強く収益価格は低位に求められた。よって比準価格を中心に収益価格を参酌し、さらに代表標準地の価格からの検討を行って上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

周辺に大規模マンションが増加し最寄駅利用者が増加の傾向にあり、近隣の利便性が向上しつつあるが、戸建住宅の取引事例は少ない。

地域要因の将来予測

アパート等も見られるが熟成した住宅地であり、地域要因に変動をもたらす特段の要因はないため、当面は現状のまま推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の多数の取引事例を収集し、適宜に補修正を行って求められた価格で、市場に立脚した実証的な性格を有する。一方で、収益価格は現実の利用状況を勘案しつつ対象地における最有効建物を想定して理論的に求めた価格であるが、アパート混在の住宅地であるも収益物件の取引は少なく自用目的の取引が主体の地域であることから、比準価格を中心に収益価格を関連付け、代表標準地との検討をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

平成27年3月に、区内に「絶対高さの制限」と「敷地面積の最低限度」の制度が導入され、地域は両者の指定を受けている。

地域要因の将来予測

本沼駅から味の素フィールド等を結ぶ蓮沼アスリート通り沿いに位置していて、ある程度の顧客通行量は維持されており、当面現状のまま推移するものと予測。接面街路は都市計画道路であるが当面事業化の計画は無い。

価格決定の理由

地域は店舗併用住宅の多く見られる近隣商業地域で、収益物件の取引の他、自用目的の取引も比較的多く見られるため土地価格に見合う賃料水準は形成されておらず、地域の賃料弱含み傾向もあり収益価格は低めに求められた。一方、比準価格は、近隣地域と同じ都営三田線沿線の最寄駅近くの取引事例を収集し得、市場実態を反映し信頼性が高い。したがって、比準価格を重視して収益価格を関連付け代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。