地域要因

土地区画整理事業が完了したことにより、今後土地取引が増える可能性はあるが、現在のところその動きは見受けられない。

地域要因の将来予測

昨年、土地区画整理事業の換地処分が完了しており、今後は駅に近い住宅地としての熟成度を高めつつ推移するものと予測する。地価水準は緩やかな上昇傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

賃貸アパート等が殆ど見られない住宅地域で、画地規模が小さくアパート等の建設を想定することが合理的でない為、収益還元法は適用しなかった。代替・競争関係にある取引事例から試算した比準価格は、対象標準地の市場競争力を客観的に反映し説得力を有するものと思料する。よって比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はないが、生活利便性が良好であることから、宅地需要は比較的堅調である。

地域要因の将来予測

生活利便性に比較的優れる住宅地域であり、地域要因に特段の変動要因は認められず、概ね現状を維持するものと予測する。需要は堅調であり、地価は緩やかながら上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

殆どが戸建住宅からなる新興の住宅地域で、画地規模から賃貸アパート等の収益物件の建設を想定することが合理的で無い為収益価格は試算しなかった。住宅需要が堅調で推移する中、規範性の高い取引事例から試算した比準価格は、現時点における市場の実態を反映し説得力が高いものと思料する。以上により、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

背後地である区画整理地及びその周辺地域の住宅地に対する需要増加により当地域の商況は活性化しつつある。

地域要因の将来予測

流動性高い国道4号沿いの路線商業地域であり、また、背後地の大規模な住宅地域に対する宅地需要が増加していることから商況は活性化しつつある。立地条件に恵まれた地域であることから地価は上昇と予測する。

価格決定の理由

自用の店舗、営業所が多い路線商業地域であり、また、須賀川市内における規範性ある店舗、営業所、事務所の賃貸事例が得られなかったため収益還元法の適用を断念した。本件では、景気動向、商業背後地である住宅地域の需給動向、地域間の競争の程度等を勘案のうえ、類似地域において実際に成立し市場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額と決定した。

地域要因

市街地中心部に近く位置する混在住宅地域であるが、郊外大型店舗に近い住宅地への選好性が強いこと等から、需要はやや低迷している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

一般住宅を中心にアパート等の収益物件も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を重視し、収益価格を参考に止め、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

熟成度の高い住宅地域であり、取引は低調で、利便性で優る他の地域の住宅開発等により、地価は引き続き若干の上昇に留まっている。

地域要因の将来予測

大型商業施設からやや距離があるため、代替競争関係にある他住宅地域との比較においてはやや選好性が低いが、区画が概ね整然とした住宅地域であり、概ね現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

賃貸アパートも見られる住宅地域で収益還元法を適用したが、建築コストの高止まり等により収益価格は低位に試算され、経済合理性から収益を目的とする需要者は殆ど見込めず収益価格の説得力は低い。代替性が強い類似地域に存する事例により試算された比準価格は説得力を有するものと思料する。よって比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

熟成度の高い住宅地域であるが、周辺道路整備等により、住環境が向上しており、宅地需要が増加傾向にある。

地域要因の将来予測

近年周辺における道路整備や大型商業施設の進出等により宅地需要がやや増えており、今後も良好な住環境を維持して推移するものと予測する。地価水準は緩やかな上昇傾向が継続するものと予測する。

価格決定の理由

賃貸アパート等が若干見られる住宅地域であるものの、自用の戸建住宅が殆どを占めるほか、画地規模が小さくアパート等の建設を想定することが合理的でない為、収益還元法は適用しなかった。比準価格は、須賀川市北部に存する代替・競争関係の高い取引事例をから試算され、説得力は高いものと思料する。よって比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

被災した当地域内に新たな市民交流センターの建設計画があるが、それが商況の減退に歯止めをかける要素となり得るかは不透明である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自用の店舗が多い既成商業地域であり、また、流動性・繁華性が減退しており賃貸市場の機能低下が著しく賃貸事例が得られなかっため収益還元法の適用を断念した。本件では、震災からの復旧の程度及び中長期に亘る復興の見通し、不動産の取引動向、人口の推移等を勘案のうえ、実際に近隣地域及び類似地域において成立し、実証性及び市場性を反映した試算価格である比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はない。公園に近接した閑静な住宅地域であるが、街路条件が劣るため、需要者の選好性は低い。

地域要因の将来予測

翠ケ丘公園に近い閑静な住宅地域であるが、街路条件が劣ることにより、市場競争力は弱い状況が続いており、今後も暫くは同傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅を主体とする住宅地域で、アパートは見受けられないほか、対象標準地の画地規模からもアパート等の想定が合理的ではない為収益価格は試算しなかった。代替・競争関係にある取引事例から試算した比準価格は、対象標準地の市場競争力を客観的に反映し説得力を有するものと思料する。よって比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、更に市内不動産市場動向を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

本地域は国道4号東側至近に位置する工業団地である。周囲には住宅、学校等も立地している。地域要因に格別の変動は見られない。

地域要因の将来予測

市北部、郡山市との行政界近くに形成された中小工場が立地する工業団地。工業地に対する市内外からの需要はあるが供給可能な物件が極めて少ない。当面、地価は小幅上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域では自己使用目的での工場用地の取引が中心であり、工場、倉庫等の適切な賃貸事例が見出せないことから収益還元法の適用を断念した。本件では、須賀川市内の工業用地の需給動向等を勘案し、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

当地域は国道4号東側背後至近に位置する工業団地である。周囲には住宅、小学校等も立地している。地域要因に格別の変動は見られない。

地域要因の将来予測

郡山市との行政界近くに形成された中小工場が立地する市北部の工業団地。工業地に対する市内外からの需要はあるが供給可能な物件が極めて少ない。当面、地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域では自己使用目的での工場用地の取引が中心であり、工場、倉庫等の適切な賃貸事例が見出せないことから収益還元法の適用を断念した。本件では、景気動向、須賀川市内の工業用地の需給動向等を勘案し、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市街地西端の区画整然とした住宅地域で、市内でも人気のある住宅地に近いこともあって需要は増加傾向にあり、地価はやや強含みである。

地域要因の将来予測

北乃至東緩傾斜のある区画整然とした郊外の住宅地域で、当分の間は現状を維持して推移すると予測する。土地需要は回復傾向で、地価は強含みで推移すると予測される。

価格決定の理由

一般住宅を中心にアパート等の収益物件も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を重視し、収益価格を参考に止め、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

近隣地域内での要因変動は殆どないが、ハローワーク、郵便局等が存し安定した顧客を確保しており、ほぼ現状維持の状況である。

地域要因の将来予測

中心市街地南東方の国道118号沿いに低層店舗等が点在する路線商業地域であり、今後も現環境を維持しつつ推移するものと予測する。地価水準は横這い傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

自用の場合が多い郊外路線商業地で適正な賃貸事例収集が困難である為、収益還元法の適用を断念した。比準価格は、代替性を有する取引事例を採用しており、客観的な市場の実態を反映し説得力を有するものと思料する。よって比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。