地域要因

市による駅前整備計画の進捗により空地が介在しマンション等も見られ現在の繁華性は低い。中長期的に整備計画の進展に伴う高度利が期待される。

地域要因の将来予測

JR岩沼駅前整備計画に呼応し付近にマンション等が立地。商業地としては商況が低いが、当分の間周辺住宅地需要の影響等を受けつつ推移するものと予測する。地価は横ばいから転じて微増傾向にある。

価格決定の理由

商業利用及びマンション等居住利用が併存するので店舗併用住宅地としての収益価格を求めたが、入居テナントの減少や賃料硬直化等から、収益価格の規範性はやや低いと判断した。一方、比準価格は複数の類似性の高い取引事例から試算したものである。市場参加者は類似不動産の取引価格の水準を指標に価格を決定することが一般的と認められることから、比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

新興住宅団地と競合すれば、住環境等が劣るが、岩沼市の中心に近く、利便性に難点はない。底堅い需要が認められ、地価は上昇基調で推移している。

地域要因の将来予測

周辺には区画整理された住宅団地が競合し、新興住宅団地に比べ競争力は劣るが、岩沼市中心市街地に位置し、利便性に難点はないため、需要は底堅く、地価は上昇基調で推移するものと予想される。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺地域にはアパートも立地しているが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。また、当該地域では自用目的での取引が中心となり、収益性が考慮されることは少ない。したがって、本件では、収益価格は参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、取引事例比較法により求めた比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

利便性・居住環境ともに良好な住宅地域で、選好性・市場性はかなり優位であり、地価は上昇しつつある。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並びつつある閑静な住宅地域である。大規模商業施設に隣接する便利な地域で人気は高く、不動産需要は増大して地価は上昇しつつあり、当該傾向は暫く続くものと予測する。

価格決定の理由

アパート等の収益物件も散在しているが、遊休土地活用を目的とするアパート経営が多く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。当該地域は居住の快適性が求められる地域であって収益性が求められる地域ではなく、かつ不動産取引も収益性を基準として行われる地域ではないので収益価格は参考にとどめ、代表標準地との均衡も確認できる比準価格を鑑定評価額と決定した。

地域要因

周辺地域では、通過車両を顧客とした店舗の出店も見られ、空地、空店舗が少なくなっており、商況も緩やかに改善している。

地域要因の将来予測

国道4号岩沼バイパス沿いの商業地域。店舗等の連続性が進んでおり、地価は緩やかな上昇基調で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

需要者の多くは収益性に基づき意思決定を行う法人であるが、周辺地域に賃貸用店舗等は少なく、市場は小さい。また業種も多様であることから、収益価格は指標としての限界がある。このような場合、需要者は、市場実態を反映した価格水準を基に意思決定すると考えられるので、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

竹駒神社の門前町として発展。郊外SC等に顧客が流出して繁華性は低下したが、銀行・小売店舗・医院等が並び商況を維持している。

地域要因の将来予測

 郊外店等への顧客流出により商況が低迷し、商業用地の需要はほとんどない。地価の低下により今後は共同住宅地としての需要も予測される。地価は住宅地価格と比較されながら横ばい傾向と予測する。

価格決定の理由

 商業利用と居住利用が並存する地域であるので、店舗住宅併用地として収益価格を求めた。収益価格は入居テナントの不足や賃料の上昇が見込めない商況が影響し、土地価格に見合う収益が確保できなかったため、比準価格より低位となった。本件では、現実の商況の下で成立した売買事例から求めた比準価格の妥当性が高いと判断するが、投資採算性等を検証する意味で収益価格を関連づけて価格を調整し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市内西部の区画整然とした住宅地域と比較し街路・住環境等が劣っているが、幹線背後に位置し、需要は回復傾向にあり需給状況は改善してきている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象地域にはアパート等の共同住宅も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。対象地域は快適性又は利便性を重視する住宅地域であるので、収益価格は価格決定に影響を及ぼしていないものと認められる。従って、市場の実態を反映し、信頼性のある取引事例から求めた実証的な価格である比準価格を標準とし、収益価格は参考としつつ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

街路幅員がやや狭小ながら、接近性・利便性・居住環境等が良好で競争力が相対的に高く、需要は安定的で地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

 商店街・医療施設・市役所等の公共公益施設の利便に優れた市中心部の既成住宅地域であり、需要は堅調。良好な住環境を今後とも維持する位置にあり、地価は堅調な需要に支えられ、弱いながらも上昇傾向で推移。

価格決定の理由

 比準価格は市街地中心部界隈の類似住宅地の取引事例から試算したもので、代替競争関係を反映しており、妥当性が高い。収益価格は、賃貸借市場の競争が激しく、価格上位の既成住宅地価格に見合う賃料が収受できない情勢にあるため、比準価格より低く求められた。居住の快適性を重視する自用地取引が多い地域であり、本件では比準価格を重視し収益価格を参考にして、代表標準地価格との均衡を検証して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

震災後の需要増も一段落し、立地的な希少性及び価格の割安感等から周辺で中小規模の取引の増加が見られ、大規模工場地の需要も上向きつつある。

地域要因の将来予測

中心市街地に隣接し製紙関連等の大規模工場が点在。格別の変動要因はなく当分の間現状維持と予測。空港周辺等を始め旺盛な物流施設用地需要の波及効果等から、全県的に工場地需要増が見込まれ、地価は上昇に転じた。

価格決定の理由

比較的画地規模の大きい工場、倉庫等を中心した地域で、自社利用が多く賃貸による工場、倉庫等の経営はあまり見られないため、賃貸市場は成立しておらず、収益価格は試算しなかった。実際の取引形態は自己使用目的の取引が大半で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的である当市場の特性等を勘案のうえ、市場の実態を反映し、信頼性のある取引事例から求めた実証的な比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

震災による津波被害を受け災害危険区域に指定された沿岸部に近い工業地域であるが、多くの工場等が操業を再開しており新たな企業進出も見られる。

地域要因の将来予測

被災後、比較的早期に多くの工場が操業を再開しており、新たな企業の進出や用地拡張も見られる。仙台空港民営化による間接的な好影響も期待され、今後も当分の間現状を維持し地価は概ね安定的に推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は自用の工場等が中心であり、賃貸物件による企業経営が少ないため、収益物件はほとんど見受けられない。自用目的での取引が中心の地域と考えられるため、収益還元法の適用は困難である。よって、現在の市場の取引水準を反映していると考えられる比準価格を標準とし、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

街路条件が劣るものの、市役所等に近接した旧来からの利便性の良い住宅地域で、地価は微増傾向にある。

地域要因の将来予測

市中心部に位置する在来住宅地域で、街路条件は劣るものの、利便性は良好であり、根強い宅地需要を背景に地価は微上昇傾向にあり、当該傾向は暫く続くものと予測する。

価格決定の理由

アパート等の収益物件も散在しているが、遊休土地活用を目的とするアパート経営が多く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。当該地域は居住の快適性が求められる地域であって収益性が求められる地域ではなく、かつ不動産取引も収益性を基準として行われる地域ではないので収益価格は参考にとどめ、代表標準地との均衡も確認できる比準価格を鑑定評価額と決定した。

地域要因

小規模開発による分譲地であるが、居住環境及び生活利便性は比較的良好であり、住宅需要は概ね堅調であって、地価は若干の上昇傾向となっている。

地域要因の将来予測

小規模開発による住宅地域で、工場地域に隣接するが、生活利便性は比較的良好で、今後も概ね現状を維持して行くものと思われる。震災後の移転需要は既に収束しており、地価は安定方向で推移して行くものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅用に開発された小規模住宅で、低層の一般住宅が中心であり、周辺にアパート等の賃貸物件も見受けられるが、不動産投資に見合う合理的な賃料水準が形成されておらず、収益物件としての採算性は乏しく、収益価格は低位に求められた。取引の中心は自用目的で、居住の快適性を優先する住宅地域であるので、信頼性の高い取引事例より求めた比準価格を採用し、収益価格は参考に止め、更に代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街地西端部に在り、閑静で居住環境は良好であるが、駅から遠く、競争力はかなり弱い。

地域要因の将来予測

市街地西端部に在り、駅から遠い住宅地域。熟成した街並みで、当分は現状を維持するものと予測する。地価水準は弱い上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域はJR駅、大規模小売店舗から遠く、戸建住宅を主とする地域で、アパート等の賃貸住宅は殆んど見られず、賃貸市場を想定できないため、収益還元法は採用しなかった。一方、周辺の類似地域から取引事例を得ることができた。快適性を重視する住宅地域であり、市場を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。