宮城県岩沼市館下１丁目４８番４(岩沼駅・館腰駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


47,600円

2017年01月01日に行った宮城県岩沼市館下１丁目４８番４(宮城県岩沼市館下１−３−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を47,600円/㎡としました。

宮城県岩沼市館下１丁目４８番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番宮城県岩沼市館下１丁目４８番４
住居表示館下１−３−１１
価格47,600円/㎡
交通施設、距離岩沼、170m
地積197㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗、事務所等が建ち並ぶ駅前の商業地域
前面道路の状況北東8.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

甲斐裕朗氏による調査レポート

不動産鑑定士甲斐裕朗
価格47,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市による駅前整備計画の進捗により空地が介在しマンション等も見られ現在の繁華性は低い。中長期的に整備計画の進展に伴う高度利が期待される。
地域要因の将来予測JR岩沼駅前整備計画に呼応し付近にマンション等が立地。商業地としては商況が低いが、当分の間周辺住宅地需要の影響等を受けつつ推移するものと予測する。地価は横ばいから転じて微増傾向にある。
市場の特性同一需給圏は岩沼市の既存商業地域を中心としてJR東北本線沿線の名取市等の商業地域を含む。需要者は既存商店街において収益事業採算を見込む地元資本を中心とした店舗経営者等であり、まとまった画地は宅地分譲やマンション適地として開発業者による需要も考えられる。顧客が郊外大型店等に流出して既存商店街は閉鎖店舗が増えており、一方で住宅地化の動き等も見られ、商業用地としての需要が少ないため需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
一般的要因市内は震災復興整備事業が一服。住宅地はJR線西側の需要が多い。商業地は駅前整備計画があるが周辺住宅地需要の影響を受け需要増が見込まれる。

佐藤紀彦氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤紀彦
価格47,600円/㎡
個別的要因駅前立地となるため、ある程度の店舗用地需要が認められるほか、画地の規模・形状は住宅地にも適しており、買手層からの引き合いは安定している。
地域要因地価の長期下落により、割安感が強まってきたため、住宅地への潜在的な転用可能性が高まっており、地価の緩やかな上昇局面は今後暫く続く見込み。
地域要因の将来予測駅至近で利便性に優れ、マンション等による高度利用も進んでいる。商業地として繁華性は乏しいが、背後住宅地域で地価上昇基調にあるため、その波及効果により、当面、地域内の地価も緩やかに押し上げられる見込み。
市場の特性同一需給圏は岩沼市の普通商業地域及び商業立地性が認められる住宅地域一帯。近隣地域は、駅前通りに面しており、立地条件に着目して店舗・飲食店の進出を検討する地元企業・全国展開企業が買手候補者となるが、買物客の回遊性は認められず、他方で、背後住宅地域と地価水準が逆転しているため、地価の割安感が、共同住宅用地を含む住宅需要を喚起する結果となる。総額的相場が形成される程まで取引量は多くはないが、全体として小規模物件の流通性が高い。
一般的要因岩沼市の旧来型商業地域では、顧客流出が進む中で、住居系用途との混在が進んでおり、これが地価の下落傾向に歯止めを掛ける要因となっている。

環境情報

地形・地質

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌泥炭土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 38度1107942
北緯 140度8649243

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

宮城県岩沼市相の原１丁目６２番４宮城県岩沼市中央１丁目６番宮城県岩沼市桜２丁目１０７番１宮城県岩沼市早股字前川１番１６宮城県岩沼市相の原１丁目３６番１宮城県岩沼市字吹上西１１１番外宮城県岩沼市桜３丁目２６０番２外宮城県岩沼市栄町２丁目１９６番２宮城県岩沼市大和１１５番宮城県岩沼市中央２丁目５６番２宮城県岩沼市桜３丁目２６０番２外

参考：近隣駅の地価相場

岩沼駅(地価相場 41,800円/㎡)館腰駅(地価相場 53,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード