宮城県岩沼市中央１丁目１６番(岩沼駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


46,500円

2017年01月01日に行った宮城県岩沼市中央１丁目１６番(宮城県岩沼市中央１−２−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を46,500円/㎡としました。

宮城県岩沼市中央１丁目１６番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番宮城県岩沼市中央１丁目１６番
住居表示中央１−２−１０
価格46,500円/㎡
交通施設、距離岩沼、920m
地積824㎡
形状(1.0:3.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況銀行、小売店舗等が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況東16.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小関富雄氏による調査レポート

不動産鑑定士小関富雄
価格46,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因竹駒神社の門前町として発展。郊外SC等に顧客が流出して繁華性は低下したが、銀行・小売店舗・医院等が並び商況を維持している。
地域要因の将来予測 郊外店等への顧客流出により商況が低迷し、商業用地の需要はほとんどない。地価の低下により今後は共同住宅地としての需要も予測される。地価は住宅地価格と比較されながら横ばい傾向と予測する。
市場の特性 同一需給圏は岩沼市を中心として隣接する名取市及び柴田町・大河原町等の既存商業地域を含む。需要者は既存商店街において収益事業の成立を見込む店舗経営者等であり、地元資本が主となる。岩沼市の中心的位置を占める街区ではあるが、衰退化傾向にある商業地に対する不動産需要は弱く、取引価格は背後住宅地価格と対比される中で形成される傾向にある。土地価格は背後住宅地との価格バランスを検討すると㎡単価4万円∼5万円が中心と把握される。
一般的要因岩沼市の人口は今後減少傾向が予測されており、収益の大幅な増加は見込めない。特に旧商店街は需要が見込めず、商況は停滞している。

佐藤紀彦氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤紀彦
価格46,500円/㎡
個別的要因旧街道筋特有の短冊状画地となり、細分化が困難であるほか、規模も約250坪と大きく総額が嵩むため、買手候補者を狭める結果となっている。
地域要因商業地として発展的要因は乏しいが、同一幹線道路沿いで細分化し住宅地に転用される画地が見られ、その分譲価格が地域内の地価を下支えしている。
地域要因の将来予測歩道も整備された旧市街の目抜通りに位置するが、郊外型大規模店舗隆盛の中で商況は低迷が続く。店舗用地への需要は乏しいが、背後住宅地域と価格が逆転した影響により、地価は今後も緩やかに押し上げられる見込み。
市場の特性同一需給圏は岩沼市の普通商業地域及び商業立地性が認められる住宅地域一帯。近隣地域は、繁華性は低下しているが、岩沼市内の中枢エリアを構成し、立地条件に着目して店舗・事業所の進出を検討する地元企業・全国展開企業が買手候補者となる。また、背後住宅地域と地価水準が逆転しており、地価の割安感が、共同住宅用地を含む住宅需要を喚起する結果となる。総額的相場が形成される程まで取引量は多くはないが、全体として小規模物件の流通性が高い。
一般的要因岩沼市の旧来型商業地域では、顧客流出が進む中で、住居系用途との混在が進んでおり、これが地価の下落傾向に歯止めを掛ける要因となっている。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 38度10558899999999
北緯 140度866155

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

岩沼駅(地価相場 41,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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