宮城県岩沼市字吹上西１１１番外(岩沼駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
10,800円
2017年01月01日に行った宮城県岩沼市字吹上西１１１番外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を10,800円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 宮城県岩沼市字吹上西１１１番外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 10,800円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 岩沼、2,600m |
| 地積 | 71,147㎡ |
| 形状 | 不整形(1.0:4.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、その他(SRC,RC,S,W,B以外、及び田、畑) |
| 利用現況 | 工場 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 大規模工場に事業所も見られる工業地域 |
| 前面道路の状況 | 南西7.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 工業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
甲斐裕朗氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 甲斐裕朗 |
|---|---|
| 価格 | 10,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 震災後の需要増も一段落し、立地的な希少性及び価格の割安感等から周辺で中小規模の取引の増加が見られ、大規模工場地の需要も上向きつつある。 |
| 地域要因の将来予測 | 中心市街地に隣接し製紙関連等の大規模工場が点在。格別の変動要因はなく当分の間現状維持と予測。空港周辺等を始め旺盛な物流施設用地需要の波及効果等から、全県的に工場地需要増が見込まれ、地価は上昇に転じた。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、仙台市、名取市、岩沼市、柴田町等の工業地域の範囲。需要者の中心は、同一需給圏内外の事業者で、大半は首都圏に本社を置く企業である。仙台空港周辺等を始め物流施設用地需要が旺盛で、この影響下、価格の割安感も含め大規模画地の希少性等による需要増が見込まれている。県内工場の立地件数・面積ともに増加傾向にあるが、画地規模、街路条件等により取引される価格帯はまちまちであり、取引の中心となる価格帯は見いだせない状況である。 |
| 一般的要因 | 利便性の良否等により需要の強弱が見られ二極化が進行する等、需要の回復が認められるものの需要者による選別差別化がより激しくなってきている。 |
佐藤紀彦氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 佐藤紀彦 |
|---|---|
| 価格 | 10,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 道路網等が整備された大規模工業団地と比較した場合、全般的に操業環境は劣るため、広域的に見た場合に市場競争力は高いとはいえない画地となる。 |
| 地域要因 | 工業地として旧式化が進み、街路等のインフラ整備の状態も劣るが、地価水準に割安感が認められるため、近年、潜在的需要の高まりも認められる。 |
| 地域要因の将来予測 | 県内全域で物流関連の事業用地に対する需要は堅調で、一部地域では地価上昇傾向が顕著であるため、その波及効果により、街路条件等から本来物流に適さない当該地域でも地価の緩やかな上昇傾向が暫く続く見込み。 |
| 市場の特性 | 大手企業の製造拠点は全国規模で代替関係が成立するが、地域を限定した場合、同一需給圏は県南地域一帯に形成された工業地域と判定。当該地域では、小規模物件を中心に流通工業地・事業用地の取引が断続的に続いている。近隣地域及びその周辺は、経営基盤の強い大手企業が固定化し、流通性は乏しいが、圏域全体で物流用地等に対する引き合いは旺盛であるため、潜在的な不動産需要の高まりが認められる。規模等を考慮して土地値は5∼10億円程度が相場。 |
| 一般的要因 | 高速道路のICに近い圏域では、中小規模の工場進出が続いているが、県南地域での工場地取引は数が限られ、地価上昇機運は力強さを欠いている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 38度1042919 北緯 140度8701381 |
参考：該当物件周辺マップ
緑ピンクリックで他地域が見れます
宮城県岩沼市相の原１丁目６２番４宮城県岩沼市中央１丁目６番宮城県岩沼市中央３丁目３番宮城県岩沼市桜２丁目１０７番１宮城県岩沼市二木１丁目５０番６宮城県岩沼市字吹上西１１１番外宮城県岩沼市桜３丁目２６０番２外宮城県岩沼市松ケ丘２丁目８番７宮城県岩沼市中央２丁目５６番２宮城県岩沼市阿武隈２丁目１０１番７外宮城県岩沼市阿武隈２丁目１０１番７外宮城県岩沼市桜３丁目２６０番２外
参考：近隣駅の地価相場
岩沼駅(地価相場 41,800円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード