三重県伊勢市中島２丁目１０７１番１(山田上口駅・宮町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
44,100円
2017年01月01日に行った三重県伊勢市中島２丁目１０７１番１(三重県伊勢市中島２−１０−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を44,100円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 三重県伊勢市中島２丁目１０７１番１ |
| 住居表示 | 中島２−１０−８ |
| 価格 | 44,100円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 山田上口、900m |
| 地積 | 155㎡ |
| 形状 | (1.0:2.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南西6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
藤川勝彦氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 藤川勝彦 |
|---|---|
| 価格 | 44,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 著しい地域要因の変化は認められないが、古い小規模な住宅地の競争力は弱く、地価は下落傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 古くに区画整理された小規模画地を主体とする住宅地域であり、著しい地域要因の変化は認められず、今後も現状の状態で推移するものと予測される。地価は下落が続くものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、伊勢市内の一般住宅を主とする住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内の居住者がほとんどを占める。市中心部等への接近利便性を有するものの、伊勢市内には中・大規模住宅団地が多く存し、それとの比較でやや品等に劣る。古い小規模住宅地の競争力は弱く、需給関係は弱含みである。土地は150㎡で700万円程度が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 内宮・外宮周辺においては比較的堅調であるものの、伊勢市は人口減少等の下、概して厳しい地方経済の状況にあり、地価動向は減衰傾向である。 |
山本正敏氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 山本正敏 |
|---|---|
| 価格 | 44,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に特に変動はない。 |
| 地域要因 | 市街地内の規模のやや小さな住宅地を主体とする住宅地域であり、新興住宅地域等と比べて利便性等に特に優位性は見い出せず地価は下落傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 市街地の西部寄りに戦災復興土地区画整理事業により区画整理された規模のやや小さな住宅地を主体とする住宅地域で、地域要因にあまり変動はないが競争力がやや劣ることなどから地価の下落傾向が続くものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は伊勢市内における一般住宅地域の所在する圏域である。需要者の中心は伊勢市内の居住者が大半で、他の市町からの転入者は少ないものと推定される。幹線道路の背後に位置するため、比較的良好な立地条件にはあるものの、他の住宅地域と比べてさほど優位性が見い出せないという面もあって、相対的に土地需要は低迷している。需要の中心的な価格帯としては、土地については概ね700万円程度であろうと推定される。 |
| 一般的要因 | 人口は減少傾向にあって高齢化も進む。遷宮後の参拝客は比較的堅調であるがサミットの経済効果は局地的で土地需要は全体として弱含み傾向にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂礫台地砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度4922044 北緯 136度6885072 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
山田上口駅(地価相場 46,800円/㎡)宮町駅(地価相場 49,600円/㎡)伊勢市駅(地価相場 64,650円/㎡)宮川駅(地価相場 45,450円/㎡)宇治山田駅(地価相場 60,550円/㎡)小俣駅(地価相場 44,100円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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