三重県伊勢市御薗町高向字北之世古２６１３番外(宮町駅・山田上口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


28,200円

2017年01月01日に行った三重県伊勢市御薗町高向字北之世古２６１３番外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を28,200円/㎡としました。

三重県伊勢市御薗町高向字北之世古２６１３番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番三重県伊勢市御薗町高向字北之世古２６１３番外
住居表示 
価格28,200円/㎡
交通施設、距離宮町、1,500m
地積452㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅、農家住宅が混在する住宅地域
前面道路の状況東2.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

酌井美江氏による調査レポート

不動産鑑定士酌井美江
価格28,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因農家住宅が多い既成住宅地域で、地域要因に大きな変動はない。住環境がやや劣る地域で需要は少なく、地価水準は下落傾向で推移している。
地域要因の将来予測農家住宅が多い既成住宅地域で、周辺環境に大きな変化はなく、現状維持で推移するものと予測する。郊外の狭隘道路が多い選好性の劣る地域あり、地価水準は当面下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は伊勢市郊外の既成住宅地域。需要者は近隣居住者や当地域に地縁性等を有する個人が中心で、他地域からの転入は少ない。古くからの既成住宅地域で、周辺の土地利用は安定しているが、発展的な動向も見られない。新規需要は郊外の新興住宅地域や中心部の利便性の良い住宅地域の物件に集中しており、当地域の競争力は弱い。市場での中心価格帯は450㎡程度の標準的な土地で1，200∼1，300万円程度とみられる。
一般的要因人口は微減傾向、高齢化が進行している。個人消費は依然弱いが、生産活動や雇用情勢は持ち直しつつある。新設住宅着工戸数は増加している。

藤川勝彦氏による調査レポート

不動産鑑定士藤川勝彦
価格28,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因農家住宅等を主体とする旧来からの住宅地域で、外部からの需要は少なく、流動性に乏しい。
地域要因の将来予測農家住宅等を主体とする旧来からの住宅地域であり、著しい地域要因の変化は認められず、今後も現状の状態で推移し、地価は下落が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は伊勢市内の既成住宅地域又は農家住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内の居住者がほとんどを占める。伊勢市には規模の異なる様々な住宅団地が多く存し、これらが供給過剰気味となっている為、それとの比較で農家住宅等を選好する傾向は弱く競争力に劣る。取引される価格帯は画地規模により幅があるものの、土地は1，000万円∼1，500万円程度が需要の中心になっていると見られる。
一般的要因内宮・外宮周辺においては比較的堅調であるものの、伊勢市は人口減少等の下、概して厳しい地方経済の状況にあり、地価動向は減衰傾向である。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度4987372
北緯 136度6963871

参考：該当物件周辺マップ

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三重県伊勢市一之木２丁目２２８０番三重県伊勢市二俣１丁目６８０番三重県度会郡御薗村大字高向字小橋７２１番２三重県伊勢市一之木１丁目２００９番三重県伊勢市河崎１丁目７９番三重県伊勢市岡本１丁目７５５番三重県伊勢市御薗町高向字落合９９０番三重県伊勢市御薗町高向字北之世古２６１３番外三重県伊勢市御薗町タカ向字小橋７２１番２

参考：近隣駅の地価相場

宮町駅(地価相場 49,600円/㎡)山田上口駅(地価相場 46,800円/㎡)伊勢市駅(地価相場 64,650円/㎡)小俣駅(地価相場 44,100円/㎡)宇治山田駅(地価相場 60,550円/㎡)宮川駅(地価相場 45,450円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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