三重県伊勢市一之木２丁目２２８０番(伊勢市駅・宮町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
55,000円
2017年01月01日に行った三重県伊勢市一之木２丁目２２８０番(三重県伊勢市一之木２−３−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を55,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 三重県伊勢市一之木２丁目２２８０番 |
| 住居表示 | 一之木２−３−３ |
| 価格 | 55,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 伊勢市、600m |
| 地積 | 97㎡ |
| 形状 | (1.2:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)3F |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小規模店舗の中に空地等が見られる既成商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南5.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
山本正敏氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 山本正敏 |
|---|---|
| 価格 | 55,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に特に変動はない。 |
| 地域要因 | 当地域では閉鎖店舗等が多く見られるなど商店街の空洞化が進んでおり、商況が改善される見通しが乏しいことなどから地価の下落傾向が続いている。 |
| 地域要因の将来予測 | 新規出店は殆どなく空店舗が多いなど空洞化が進行しており、郊外の大型店へ離れた客足は戻らず、商店街としては今後も衰退傾向が続くものと思われる。当地域への需要は少なく、地価の下落傾向が続くものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は伊勢市内の商業地域を中心とする圏域、需要者は地縁性のある法人または個人事業者が中心である。需要は立地条件が良く繁華性のあるロードサイドなどに集中しており、当地域のような繁華性の劣る地域への需要は少ない。閉鎖店舗も多く需要回復の見込みも乏しい。地価水準は周辺の住宅地に近い水準まで下がりつつある。取引総額は画地規模等により相当異なるが、土地は100㎡位までの小規模物件では600万円程度までの取引が多いようである。 |
| 一般的要因 | 人口は減少傾向にあって高齢化も進む。遷宮後の参拝客は比較的堅調であるがサミットの経済効果は局地的で土地需要は全体として弱含み傾向にある。 |
藤川勝彦氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 藤川勝彦 |
|---|---|
| 価格 | 55,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 空き店舗等が多く空洞化が著しい為、需要は乏しく地価は下落傾向が続いている。 |
| 地域要因の将来予測 | 伊勢市中心部の既成商業地域であるが、新規出店の需要は乏しく空き店舗等も多く更なる空洞化が進むものと予測する。地価は下落が続くものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、伊勢市内の商業地域。需要者の中心としては、伊勢市に地縁性を有する法人若しくは個人事業者を想定出来る。伊勢市中心部に形成された既成の商業地域であるが、空き店舗等が多く空洞化が著しく需要は乏しい。取引される価格帯は画地規模により幅があるものの、土地は100㎡程度で500万円程度が需要の中心と見られる。 |
| 一般的要因 | 内宮・外宮周辺においては比較的堅調であるものの、伊勢市は人口減少等の下、概して厳しい地方経済の状況にあり、地価動向は減衰傾向である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度4948326 北緯 136度7045502 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
伊勢市駅(地価相場 64,650円/㎡)宮町駅(地価相場 49,600円/㎡)山田上口駅(地価相場 46,800円/㎡)宇治山田駅(地価相場 60,550円/㎡)小俣駅(地価相場 44,100円/㎡)五十鈴川駅(地価相場 52,400円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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