三重県伊勢市本町４２６番２(伊勢市駅・宮川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


134,000円

2017年01月01日に行った三重県伊勢市本町４２６番２(三重県伊勢市本町１３−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を134,000円/㎡としました。

三重県伊勢市本町４２６番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番三重県伊勢市本町４２６番２
住居表示本町１３−４
価格134,000円/㎡
交通施設、距離伊勢市、350m
地積110㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)3F
利用現況店舗兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況土産店、飲食店、事務所等が混在する商業地域
前面道路の状況南東10.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

守谷啓市氏による調査レポート

不動産鑑定士守谷啓市
価格134,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅前にビジネスホテルが平成28年11月にオープンし、集客が期待出来る。
地域要因の将来予測外宮参道沿いの商業地域で、参拝客数の増加、ホテルのオープン等により集客が期待でき、当面地価は安定的に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は伊勢市及び隣接市の中心部の商業地域。需要者の中心は当該圏域を基盤とする中小法人や個人事業者である。伊勢市駅前から伊勢神宮外宮へと続く外宮参道沿いに店舗や事務所ビル等が建ち並ぶ地域であり、式年遷宮時と比較するとやや減速感はあるものの、駅前にホテルがオープンするなど集客が期待でき、繁華性を含め地価は安定的である。市場での中心価格帯は、画地規模や建物如何によってまちまちであるため把握は困難である。
一般的要因県内経済の消費は弱含み、雇用は堅調、生産は持ち直しの動きにある。商業用不動産への投資は弱い動きにあり、取引は少なく、需要は低迷している。

後藤雅和氏による調査レポート

不動産鑑定士後藤雅和
価格134,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因伊勢市駅からの人通りは多く、商業環境は良好である。駅前ではビジネスホテルがオープンするなど、好調を維持する。
地域要因の将来予測外宮参道沿いの商業地域であり、参拝客向けの土産店や飲食店等が建ち並ぶ。参拝客数は前年並みを維持しており、地価も当面安定的に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は伊勢市の他、隣接市町の商業地域を含む圏域である。需要者は当該圏域を基盤とする中小法人や個人事業者が中心となる。伊勢市駅前から伊勢神宮外宮へと続く外宮参道沿いに店舗や事務所ビル等が建ち並ぶ地域であり、式年遷宮に伴い繁華性が向上した。やや減速感はあるものの、繁華性は維持されており、需要は依然として底堅い。市場での中心価格帯は、取引が少なく、また画地規模等にばらつきがあることから把握が困難である。
一般的要因伊勢市の人口は微減傾向、高齢化率は上昇傾向にある。集客力の高い外宮・内宮周辺の観光地を除き、事業用、住宅用不動産ともに需要は弱含む。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度4887336
北緯 136度7072444

参考：該当物件周辺マップ

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三重県伊勢市中村町字桜ケ丘１００番２２三重県度会郡二見町大字溝口字中落６０５番６外三重県度会郡二見町大字江字万町１２番１外三重県度会郡御薗村大字新開字西裏４６９番９三重県度会郡御薗村大字高向字北之世古２６１３番外三重県度会郡御薗村大字高向字落合９９０番三重県度会郡二見町大字荘字里中１６８１番２三重県度会郡御薗村大字長屋字桜本１０８９番３外三重県度会郡御薗村大字上条字東村５２０番１三重県度会郡二見町大字三津字里中７９２番三重県度会郡二見町大字西字中野１８３番２９三重県度会郡二見町大字今一色字南条１２０番９三重県度会郡二見町大字江字沖浜新田１１０９番１４三重県度会郡二見町大字江字鮫川５３７番２１外三重県度会郡二見町大字荘字小中野３３１番１三重県伊勢市古市町字西裏１２番３三重県伊勢市村松町字西里１５９番三重県伊勢市岩渕１丁目７１２番

参考：近隣駅の地価相場

伊勢市駅(地価相場 64,650円/㎡)宮川駅(地価相場 45,450円/㎡)宇治山田駅(地価相場 60,550円/㎡)小俣駅(地価相場 44,100円/㎡)明野駅(地価相場 35,350円/㎡)五十鈴川駅(地価相場 52,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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