三重県伊勢市二見町茶屋字大多茂２６１番２外(宮川駅・小俣駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


33,200円

2017年01月01日に行った三重県伊勢市二見町茶屋字大多茂２６１番２外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を33,200円/㎡としました。

三重県伊勢市二見町茶屋字大多茂２６１番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番三重県伊勢市二見町茶屋字大多茂２６１番２外
住居表示 
価格33,200円/㎡
交通施設、距離二見浦、350m
地積296㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況飲食店、小売店、住宅等が混在する既成商業地域
前面道路の状況北西9.5m市道
その他の接面道路北東側道
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等国立公(普通)

藤川勝彦氏による調査レポート

不動産鑑定士藤川勝彦
価格33,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因著しい地域要因の変化は認められないが、商業集積が脆弱で繁華性に欠けるため、需要は弱い。
地域要因の将来予測二見神社・夫婦岩への参道に形成された既成の商業地域で、著しい地域要因の変化は認められず、今後も現状の状態で推移するものと予測する。商業集積が脆弱で繁華性に劣るため、地価は下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、伊勢市内外の商業地域。需要者は、伊勢市に地縁性を有する法人や個人事業者等を主なものとして想定出来る。観光地に形成された古くからの商業地域であるが、商業集積は脆弱で繁華性に劣るため、需給関係は弱含みである。取引される価格帯は取引規模や建物付きなどにより幅があるものの、土地は300㎡程度で1，000万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因内宮・外宮周辺においては比較的堅調であるものの、伊勢市は人口減少等の下、概して厳しい地方経済の状況にあり、地価動向は減衰傾向である。

鈴木守氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木守
価格33,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因かつて賑わった旅籠や餅屋の当時の面影が残る地域であるが、観光客は少なく、津波懸念もあるため、土地需要は乏しい状況にある。
地域要因の将来予測旧来の商業地域で、客足は減少傾向にあり、津波懸念も相まって、新規の出店等は期待できず、今後とも衰退傾向で推移するものと予測する。また、当面の地価も弱含みで推移するものと思料する。
市場の特性同一需給圏は旧二見町を中心とする伊勢市及び鳥羽市内のやや繁華性の低い既成商業地域。需要者は地縁のある小売・飲食店舗等の事業者が主である。当圏域では伊勢志摩サミットによる効果がほとんど見られず、周辺地域にも夫婦岩など著名な観光地はあるものの、観光客は少なく、津波懸念もあるため、土地需要は低迷している。なお、当該市場で取引される土地の規模や単価はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況である。
一般的要因伊勢志摩サミットの効果は局所的で、土地需要も地域により格差が見られる。また、市の総人口・生産年齢人口は継続的な減少傾向にある。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生畑,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度5066909
北緯 136度67615

参考：該当物件周辺マップ

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三重県度会郡小俣町宮前５５１番７三重県度会郡小俣町元町６８７番三重県度会郡小俣町本町１７０番三重県度会郡小俣町明野１２９１番三重県度会郡小俣町元町５６７番１三重県度会郡小俣町本町１０３５番三重県伊勢市中島２丁目１０７１番１三重県伊勢市二見町茶屋字万町１２番１外三重県伊勢市小俣町宮前５５１番７三重県伊勢市小俣町元町５６７番１三重県伊勢市小俣町本町１０３５番

参考：近隣駅の地価相場

宮川駅(地価相場 45,450円/㎡)小俣駅(地価相場 44,100円/㎡)明野駅(地価相場 35,350円/㎡)山田上口駅(地価相場 46,800円/㎡)宮町駅(地価相場 49,600円/㎡)伊勢市駅(地価相場 64,650円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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