三重県伊勢市小俣町宮前５５１番７(宮川駅・小俣駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


37,500円

2017年01月01日に行った三重県伊勢市小俣町宮前５５１番７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を37,500円/㎡としました。

三重県伊勢市小俣町宮前５５１番７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番三重県伊勢市小俣町宮前５５１番７
住居表示 
価格37,500円/㎡
交通施設、距離宮川、850m
地積213㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に農地、空地等が見られる住宅地域
前面道路の状況西5.0m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

兼松弘樹氏による調査レポート

不動産鑑定士兼松弘樹
価格37,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺には農地も多い街路条件がやや劣る既存の住宅地域として、新興住宅地域と比較した選好性が低下し、需要は低迷している。
地域要因の将来予測農地を開発して形成された既成住宅地域であり、幹線道路に接続する道路条件が劣り、今後も土地利用に大きな変化はないと予測する。旧小俣町内における継続的な住宅地供給の影響から、既存住宅地の地価は下落傾向。
市場の特性同一需給圏は旧小俣町を中心とした伊勢市内の住宅地域に存する圏域。主な需要者は旧小俣町を含む伊勢市の居住者であるが、一部圏外からの転入者も認められる。旧小俣町の各所で中小規模の開発により新興住宅地の供給が続いており、周辺に農地も多く見られる既存の住宅地域の需要は弱い。市場の中心価格帯は、面積200㎡が標準で、土地が700万円∼800万円程度、新築の戸建物件は2，300万円∼2，500万円程度である。
一般的要因伊勢市の人口は微減傾向で、高齢化も進んでいる。伊勢志摩サミット開催の影響は限定的であり、地価は全体的に弱含みで推移している。

鈴木守氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木守
価格37,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特別の変動はないが、周辺地域においては、小規模開発等の住宅地供給が散見され、増加傾向にある。
地域要因の将来予測既成住宅地域であり、特別の変動要因もないことから、現状のまま推移するものと予測するが、周辺の分譲住宅地域との比較において、住宅地域としての相対的地位の低下が進むものと思料する。
市場の特性同一需給圏は旧小俣町を中心とする伊勢市内の住宅地域。需要者は同一需給圏内の個人が主である。旧小俣町内においては、鉄道駅周辺部を中心に各所で中小規模の住宅地開発が多く見られるため、既成住宅地に対する選好性は弱まっている。土地需要の中心価格帯は、周辺環境等により異なるものの、画地規模が200㎡程度の場合、土地は700万円∼800万円程度、新築戸建は2，200万円∼2，500万円程度と判断する。
一般的要因伊勢志摩サミットの効果は局所的で、土地需要も地域により格差が見られる。また、市の総人口・生産年齢人口は継続的な減少傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度4987585
北緯 136度6730113

参考：該当物件周辺マップ

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三重県度会郡小俣町宮前５５１番７三重県度会郡小俣町元町６８７番三重県度会郡小俣町本町１７０番三重県度会郡小俣町元町５６７番１三重県度会郡小俣町本町１０３５番三重県伊勢市浦口４丁目６６０番２外三重県伊勢市中島２丁目１０７１番１三重県伊勢市二見町茶屋字万町１２番１外三重県伊勢市小俣町元町６８７番三重県伊勢市小俣町元町５６７番１三重県伊勢市小俣町本町１０３５番

参考：近隣駅の地価相場

宮川駅(地価相場 45,450円/㎡)小俣駅(地価相場 44,100円/㎡)山田上口駅(地価相場 46,800円/㎡)宮町駅(地価相場 49,600円/㎡)明野駅(地価相場 35,350円/㎡)伊勢市駅(地価相場 64,650円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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