三重県伊勢市常磐１丁目１１６０番(山田上口駅・宮町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


52,400円

2017年01月01日に行った三重県伊勢市常磐１丁目１１６０番(三重県伊勢市常磐１−７−１９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を52,400円/㎡としました。

三重県伊勢市常磐１丁目１１６０番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番三重県伊勢市常磐１丁目１１６０番
住居表示常磐１−７−１９
価格52,400円/㎡
交通施設、距離山田上口、210m
地積122㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北6.2m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

後藤雅和氏による調査レポート

不動産鑑定士後藤雅和
価格52,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特段の変動要因はない。新興住宅地域との比較における需要者の選好性は低く、需要は弱含んでいる。
地域要因の将来予測市街地にある区画整然とした住宅地域として熟成しており、今後とも概ね現状維持で推移するものと思料される。既成住宅地域の需要は構造的に弱く、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は伊勢市街地及びその周辺の住宅地域である。需要者は伊勢市内の居住者が中心となる。商業施設や公共施設等に近く利便性に優れるが、古くからの住宅地域であり高齢化が進んでいる。また、地域内の宅地は小規模画地が主体となっており、相対的に需要者の選好性に劣ることから、現状では競争が厳しく需要は弱含んでいる。市場での中心価格帯は、120㎡程度の土地で総額600万円∼700万円程度と把握される。
一般的要因伊勢市の人口は微減傾向、高齢化率は上昇傾向にある。集客力の高い外宮・内宮周辺の観光地を除き、事業用、住宅用不動産ともに需要は弱含む。

守谷啓市氏による調査レポート

不動産鑑定士守谷啓市
価格52,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域内に格別の変動要因はない。新規分譲住宅地と比較して競争力は劣るため地価は弱含みである。
地域要因の将来予測既成住宅地域であり、地域内に格別の変動要因はないので、当分の間は現状を維持するものと予測する。土地需要は弱含みである。
市場の特性同一需給圏は伊勢市内の旧来からの住宅地域。需要者の中心は伊勢市内の居住者が大半を占め、同一需給圏外からの転入者は少ない。昭和47年頃土地区画整理された住宅地で小規模画地が多い。高齢者が占める既成住宅地域は新興住宅地域の住宅地に比べ相対的に需要は弱く、当該地域はこれに画地規模が小さいことも影響して、土地取引は少なく、地価は弱含みである。土地は120㎡程度で600万円∼650万円程度と把握される。
一般的要因県内経済の消費は弱含み、雇用は堅調、生産は持ち直しの動きにある。伊勢市の人口は減少傾向、取引価格は下落傾向、取引件数はほぼ横ばいである。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度4952266
北緯 136度6960066

参考：該当物件周辺マップ

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三重県伊勢市一之木２丁目２２８０番三重県度会郡御薗村大字高向字小橋７２１番２三重県伊勢市一之木１丁目２００９番三重県伊勢市河崎１丁目７９番三重県伊勢市岡本１丁目７５５番三重県伊勢市中島２丁目１０７１番１三重県伊勢市辻久留町字南尾５４５番９４三重県伊勢市御薗町高向字落合９９０番三重県伊勢市御薗町高向字北之世古２６１３番外三重県伊勢市御薗町タカ向字小橋７２１番２

参考：近隣駅の地価相場

山田上口駅(地価相場 46,800円/㎡)宮町駅(地価相場 49,600円/㎡)伊勢市駅(地価相場 64,650円/㎡)宇治山田駅(地価相場 60,550円/㎡)小俣駅(地価相場 44,100円/㎡)宮川駅(地価相場 45,450円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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