滋賀県大津市秋葉台字山ノ防８３５番３９(膳所本町駅・膳所駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


87,000円

2017年01月01日に行った滋賀県大津市秋葉台字山ノ防８３５番３９(滋賀県大津市秋葉台２６−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を87,000円/㎡としました。

滋賀県大津市秋葉台字山ノ防８３５番３９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県大津市秋葉台字山ノ防８３５番３９
住居表示秋葉台２６−１１
価格87,000円/㎡
交通施設、距離膳所、1,800m
地積120㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
前面道路の状況西6.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

浜本博志氏による調査レポート

不動産鑑定士浜本博志
価格87,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。概ね標準的な画地であり、競争力の程度は普通である。
地域要因駅からやや遠いエリアにある丘陵地の住宅地で、やや供給過多で需要に陰りが見られ、地価はやや弱含みで推移。
地域要因の将来予測丘陵地に開発された住宅地域で、今後も土地利用は安定的に推移するものと思われる。膳所駅及び石山駅勢圏の丘陵地エリアでは、やや地価は弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR大津駅から石山駅勢圏にかけての丘陵地を中心とした住宅地域。主たる需要者は大津市内の居住者である。大津・膳所各駅勢圏の住宅地には需要が堅調であるが、本地域は傾斜地勢を有する丘陵地エリアであり需要は弱含みである。土地は120㎡程度で1000万円∼1200万円程度、新築戸建で2500万円∼3000万円程度が取引の中心になると思われる。
一般的要因県内景気は、住宅投資は伸び悩み、雇用面もやや軟調で、生産面の一部にやや弱い動きも見られ、全体的に回復基調ではあるものの力強さに欠ける。

大住元肇氏による調査レポート

不動産鑑定士大住元肇
価格86,700円/㎡
個別的要因標準的な規模、形状を有する中間画地であり、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力の程度も普通で、格差率に変動はない。
地域要因山手の傾斜地勢住宅地の需要は減退し、市場での評価は厳しさを増している。総額のほか個別的要因の劣る物件ではさらに競争力が弱くなっている。
地域要因の将来予測熟成が進んだ戸建住宅地域で、今後は既存建物の建替えや中古住宅のリフォームなどを中心に推移していくものと見込まれる。山手の住宅需要は細っており、地価は下落しながら推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、膳所駅勢圏と石山駅勢圏に属する山手の住宅地域。相対的に低位な予算で住宅を求める一次取得者が中心。学区や地縁に基づいて物件を選別することが多く、総じて狭隘な市場を形成。傾斜地勢が敬遠され、特に道路との高低差がある物件に対する選好性が弱まっている。利便性と価格の相互比較のもとで購入を判断。中心価格帯は土地1000万円∼1300万円、新築戸建2800万円程度。低廉な中古戸建をリフォームして売却する業者も併存。
一般的要因県内景気は力強さに欠けた弱含みの状態が継続。大津市の人口は減少ないし横ばいで推移。宅地需要は市域中心部に偏り、外辺部との格差が拡大。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度9892296
北緯 135度8797694

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

膳所本町駅(地価相場 114,000円/㎡)膳所駅(地価相場 114,000円/㎡)瓦ヶ浜駅(地価相場 87,000円/㎡)粟津駅(地価相場 87,000円/㎡)石場駅(地価相場 105,550円/㎡)大津駅(地価相場 105,550円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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