滋賀県大津市朝日が丘１丁目字梅林８３８番２８(大津駅・島ノ関駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


135,000円

2017年01月01日に行った滋賀県大津市朝日が丘１丁目字梅林８３８番２８(滋賀県大津市朝日が丘１−１４−１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を135,000円/㎡としました。

滋賀県大津市朝日が丘１丁目字梅林８３８番２８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県大津市朝日が丘１丁目字梅林８３８番２８
住居表示朝日が丘１−１４−１
価格135,000円/㎡
交通施設、距離大津、600m
地積140㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域
前面道路の状況南東6.9m市道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

細見正博氏による調査レポート

不動産鑑定士細見正博
価格135,000円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変動はない。標準的な規模・形状の二方路地で、南東向きのため快適性がやや良好で、競争力の程度はやや優る。
地域要因中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域で、地域要因に変動は見られない。利便性等から需要は堅調で、地価は上昇傾向にある。
市場の特性同一需給圏は、JR東海道本線各駅勢圏内に位置する大津市内の住宅地域の圏域と判断した。中心となる需要者は大津市内及び周辺市域内に居住する、一次取得者である。JR大津駅徒歩圏内に位置する利便性、良好な住環境等から、周辺の住宅地需要は堅調に推移、地価は上昇傾向にある。取引価格帯は、土地価格140㎡で1，800万円∼2，200万円、新築戸建で総額3，500万円∼4，000万円程度と見られる。
一般的要因県内景気は緩やかな回復傾向にあるものの、やや停滞感も見られる。大津市の人口はプラスに転じ、世帯数は微増傾向にある。

琢磨氏による調査レポート

不動産鑑定士琢磨
価格135,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。二方路地に優位性は認められず、標準的な形状・規模を有する南東向きの画地で、居住の快適性が優れる点は変わりがない。
地域要因駅徒歩圏内の住宅地域であり、利便性重視の住宅需要は底堅く、周辺地域での戸建住宅開発なども堅調で、今後もこの傾向が続くものと見込まれる。
市場の特性同一需給圏の範囲はJR「大津」駅から「石山」駅間の戸建住宅地域である。需要者の中心は京阪方面通勤者層及び地元企業勤労者層と見られる。近隣地域は最寄り駅から徒歩圏内の戸建住宅地域であり、利便性が優れ、居住快適性が比較的良好であること等から需要は底堅い。中心価格帯は、140㎡程度の土地で1800万円∼2300万円、新築戸建住宅で3500万円∼4000万円程度である。
一般的要因大津市の人口は概ね横ばいで、世帯数は増加している。不動産の取引件数は前年より増加している。地価は利便性の優劣により二極化が拡大している。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度0011254
北緯 135度8688732

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

大津駅(地価相場 105,550円/㎡)島ノ関駅(地価相場 105,550円/㎡)石場駅(地価相場 105,550円/㎡)上栄町駅(地価相場 135,000円/㎡)膳所駅(地価相場 114,000円/㎡)浜大津駅(地価相場 97,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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