滋賀県大津市梅林１丁目字月見坂９１０番１９(大津駅・島ノ関駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
147,000円
2017年01月01日に行った滋賀県大津市梅林１丁目字月見坂９１０番１９(滋賀県大津市梅林１−１３−１８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を147,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 滋賀県大津市梅林１丁目字月見坂９１０番１９ |
| 住居表示 | 梅林１−１３−１８ |
| 価格 | 147,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 大津、500m |
| 地積 | 158㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南4.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
浜本博志氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 浜本博志 |
|---|---|
| 価格 | 147,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。標準的な規模、形状を有する南向きの中間画地で、日照・通風等の居住の快適性にすぐれ、相対的に選好性が強い。 |
| 地域要因 | 供給の少ない中心市街地付近の住宅地であり、潜在的な需要量は供給を上回っていることから、地価は底堅く推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 市街地中心部の利便性良好な既成住宅地域であり、今後も現状を維持しながら推移するものと思われる。需要に対し供給が限定的であり、地価水準は、引き続き上昇傾向で、概ね堅調に推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、大津駅から膳所駅勢圏にかけての駅徒歩圏中心とした住宅地域。主たる需要者は、大津市内の居住者である。本地域は大津の中心市街地近くに位置しており、特に駅徒歩圏内ではマンション以外では新規に供給される住宅地は限られるため、需要は底堅い。土地は150㎡程度で2200万円程度、新築戸建で3500万円∼4000万円程度が取引の中心になると思われる。 |
| 一般的要因 | 県内景気は、住宅投資は伸び悩み、雇用面もやや軟調で、生産面の一部にやや弱い動きも見られ、全体的に回復基調ではあるものの力強さに欠ける。 |
村木康弘氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 村木康弘 |
|---|---|
| 価格 | 147,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 標準的な形状・規模等を有する南向きの中間画地で、方位において優位性があり、個別的要因に基づく競争力はやや優る。個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 駅徒歩圏で、利便性と住環境を兼ね備えた戸建住宅地域。相対的希少性があり、供給は少なく、需要は底堅い。地域要因に格別の変動はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 大津駅徒歩圏の利便性のよい住宅地域で、空閑地は殆どなく、当面は現状のまま住宅地域として推移すると予測する。相対的希少性があり、需要は比較的堅調で、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は大津市南部の住宅地域一円で、概ねJR大津駅∼石山駅の徒歩圏の範囲。需要者は市内居住者はじめ、周辺市町からの転入者も見られ、中には京阪神方面への通勤者で県外からの流入もある。市内では利便性と居住環境を兼ね備えた物件の供給は限定的で、相対的希少性を有する。取引の中心価格帯は150㎡程度の土地で2500万円まで、新築戸建住宅は4000万円台で大津市内では高価格帯の地域に該当する。 |
| 一般的要因 | 大津市の人口は概ね横ばい傾向、世帯数は微増傾向。新設住宅着工は分譲件数が大幅に増加、全体でも前年を上回る勢い。景気は若干回復基調にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂礫台地砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度0032808 北緯 135度8696009 |
参考：該当物件周辺マップ
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滋賀県大津市雄琴町字堂田１５番４滋賀県大津市中央１丁目２５番滋賀県大津市中央３丁目５０３番滋賀県大津市竜が丘字小山３４６番７滋賀県大津市逢坂１丁目１７番１滋賀県大津市春日町６７番外滋賀県大津市中央三丁目８番滋賀県大津市京町四丁目字松ケ枝１０７８番１７滋賀県大津市朝日が丘１丁目字梅林８３８番２８
参考：近隣駅の地価相場
大津駅(地価相場 105,550円/㎡)島ノ関駅(地価相場 105,550円/㎡)石場駅(地価相場 105,550円/㎡)上栄町駅(地価相場 135,000円/㎡)浜大津駅(地価相場 97,100円/㎡)膳所駅(地価相場 114,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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