滋賀県大津市本宮２丁目字石ケ谷１９１番３(膳所駅・石場駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
86,000円
2017年01月01日に行った滋賀県大津市本宮２丁目字石ケ谷１９１番３(滋賀県大津市本宮２−１５−１３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を86,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 滋賀県大津市本宮２丁目字石ケ谷１９１番３ |
| 住居表示 | 本宮２−１５−１３ |
| 価格 | 86,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 膳所、850m |
| 地積 | 156㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中小規模一般住宅が建ち並ぶ傾斜地の住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西4.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
平氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 平 |
|---|---|
| 価格 | 86,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動は無い。 |
| 地域要因 | JR膳所駅徒歩圏の住宅団地であるが街路が狭隘であり、市場での競争力は相対的に低く、需要動向は弱い。 |
| 地域要因の将来予測 | JR「膳所」駅南西方の丘陵地に開かれた造成住宅地域である。沿線の宅地需要は堅調なものの、地勢・街路条件が劣ることから需要は減退傾向で、地価は下落傾向で推移している。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR東海道本線・京阪電鉄石山坂本線沿いの「膳所」駅勢圏に属する高台の住宅地域である。需要者は大津市内・京阪神方面に勤務する一次取得者が中心である。住宅供給地として定着しており、需要者の選好は相対的に強いものの、街路・地勢等の優劣により市場での選別が厳しさを増している。取引の中心は更地で1000万円∼1500万円程度である。 |
| 一般的要因 | 市内の住宅地の地価は、中心部及び東部（東海道本線沿い）では現在も横這い乃至上昇傾向であるものの、西部・南部は下落乃至横這い傾向である。 |
大住元肇氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 大住元肇 |
|---|---|
| 価格 | 85,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 標準的な規模、形状を有する中間画地であり、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力の程度も普通で、格差率に変動はない。 |
| 地域要因 | 傾斜が強く幅員も狭いため需要が減退し、市場での評価は厳しさを増している。接道や形状などが劣位の物件ではさらに競争力が弱くなっている。 |
| 地域要因の将来予測 | 熟成した山手の住宅団地で、土地利用変化はほとんどみられない。駅徒歩圏であるが傾斜地勢が敬遠され、地価は下落しながら推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、大津駅から膳所駅勢圏に属する山手の住宅地域。需要者の中心は、学区が同じ、親元に近いなど何らかの地縁や血縁を有する一次取得者。傾斜地勢や道路との高低差がある物件は敬遠され、市場性が劣位。平坦地勢であれば堅調な需要が存在。画地条件により価格や需要が大きく左右される市場を形成。中心価格帯は土地1200万円∼1500万円、新築戸建3000万円∼3500万円程度、築浅中古は2000万円まで、古家は1000万円まで。 |
| 一般的要因 | 県内景気は力強さに欠けた弱含みの状態が継続。大津市の人口は減少ないし横ばいで推移。宅地需要は市域中心部に偏り、外辺部との格差が拡大。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂礫台地砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度997573 北緯 135度8753559 |
参考：該当物件周辺マップ
緑ピンクリックで他地域が見れます
滋賀県大津市浜大津１丁目１２１番４滋賀県大津市中央３丁目５０３番滋賀県大津市におの浜３丁目１番４０滋賀県大津市湖城が丘字雨屋ケ谷１０８０番４滋賀県大津市梅林１丁目字月見阪９１０番３６滋賀県大津市竜が丘字小山３４６番７滋賀県大津市秋葉台字西台５５８番１滋賀県大津市馬場２丁目字西柳川２５２番８滋賀県大津市日吉台１丁目１９番１７滋賀県大津市逢坂１丁目１７番１滋賀県大津市石場字後田２８番９滋賀県大津市京町四丁目字松ケ枝１０７８番１７滋賀県大津市馬場１丁目字里中６４番６外滋賀県大津市打出浜３３番３滋賀県大津市朝日が丘１丁目字梅林８３８番２８滋賀県大津市鶴の里４６５番２４２滋賀県大津市馬場３丁目字角円１３４番２３滋賀県大津市中庄２丁目字中庄３６２番６滋賀県大津市野郷原１丁目字野郷原１４１番１８
参考：近隣駅の地価相場
膳所駅(地価相場 114,000円/㎡)石場駅(地価相場 105,550円/㎡)膳所本町駅(地価相場 114,000円/㎡)大津駅(地価相場 105,550円/㎡)島ノ関駅(地価相場 105,550円/㎡)上栄町駅(地価相場 135,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード