滋賀県大津市竜が丘字大岩４６８番２３(膳所駅・石場駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


114,000円

2017年01月01日に行った滋賀県大津市竜が丘字大岩４６８番２３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を114,000円/㎡としました。

滋賀県大津市竜が丘字大岩４６８番２３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県大津市竜が丘字大岩４６８番２３
住居表示 
価格114,000円/㎡
交通施設、距離膳所、950m
地積238㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造その他(原野など)、その他(SRC,RC,S,W,B以外、及び田、畑)
利用現況空地
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が並ぶ高台の閑静な住宅地域
前面道路の状況南西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

細見正博氏による調査レポート

不動産鑑定士細見正博
価格114,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。標準的な規模・形状の中間画地で、南西向きの為、快適性が良好で競争力の程度はやや優る。
地域要因中規模一般住宅が建ち並ぶ山手の住宅地域で、地域要因に変動は見られない。交通利便性等から需要は堅調であるが、地価は横ばい傾向にある。
地域要因の将来予測古くに開発された高台の住宅地域で、地域要因に特段の変動は見当たらない。住環境は良好であるが、高台の住宅地域であることより、地価は横ばい傾向である。
市場の特性同一需給圏は、JR東海道本線各駅勢圏内に位置する大津市内の住宅地域の圏域と判断した。需要者は大津市内及び周辺市域内に居住、通勤する若年層の一次取得者が中心である。JR駅徒歩圏内の住環境が良好な住宅地域であるが、山手に位置することから、地価は横ばい傾向にある。取引価格帯は、土地価格240㎡で2，600万円∼2，900万円程度、新築戸建で総額4，000万円∼4，500万円程度が中心である。
一般的要因県内景気は緩やかな回復傾向にあるものの、やや停滞感も見られる。大津市の人口はプラスに転じ、世帯数は微増傾向にある。

浜本博志氏による調査レポート

不動産鑑定士浜本博志
価格114,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。対象標準地は、方位において標準的画地に比してやや優れ、それに伴い競争力の程度もやや優れる。
地域要因区画整然とした住宅地であるが、駅からやや遠い丘陵地エリアであり、需要にやや陰りが見られることから地価は概ね横ばいで推移。
地域要因の将来予測熟成した造成団地で、今後も土地利用は安定的に推移するものと思われる。環境良好な膳所駅勢圏丘陵地であるが、地価は概ね横ばい傾向にあると予測する。
市場の特性同一需給圏は、大津駅から石山駅勢圏にかけての駅徒歩圏中心とした住宅地域。主たる需要者は、大津市内の居住者である。本地域は丘陵地部分に位置しているが、駅徒歩圏内であることから需要は概ね堅調。土地は230㎡程度で2500万円∼3000万円程度、新築戸建で4500万円∼5000万円程度が取引の中心になると思われる。
一般的要因県内景気は、住宅投資は伸び悩み、雇用面もやや軟調で、生産面の一部にやや弱い動きも見られ、全体的に回復基調ではあるものの力強さに欠ける。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度9945317
北緯 135度8756197

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

膳所駅(地価相場 114,000円/㎡)石場駅(地価相場 105,550円/㎡)膳所本町駅(地価相場 114,000円/㎡)大津駅(地価相場 105,550円/㎡)島ノ関駅(地価相場 105,550円/㎡)瓦ヶ浜駅(地価相場 87,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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