茨城県水戸市備前町８４２番２外(偕楽園駅・水戸駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


105,000円

2017年01月01日に行った茨城県水戸市備前町８４２番２外(茨城県水戸市備前町５−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を105,000円/㎡としました。

茨城県水戸市備前町８４２番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県水戸市備前町８４２番２外
住居表示備前町５−５
価格105,000円/㎡
交通施設、距離水戸、1,700m
地積489㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況大規模住宅の多い閑静な既成住宅地域
前面道路の状況南9.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

立川伸光氏による調査レポート

不動産鑑定士立川伸光
価格105,000円/㎡
個別的要因中間画地で、規模・形状ともに標準的であり、特に価格形成に影響を与える変動はない。
地域要因水戸市中心部に位置する品等の高い住宅地であり、根強い需要が見られる一方で画地規模が大きく総額が嵩むことから物件の市場滞留期間が長い。
地域要因の将来予測標準住宅地として熟成した地域で、不動産のあり方に大きな影響を及ぼす要因は特に見当たらない。規模が大きく総額が嵩み、需要者が限定される土地が多いことから、今後はマンション等の混在が進むことが予測される。
市場の特性同一需給圏は水戸市に存する住宅地域である。需要者は、水戸市及び周辺市町村に居住する高所得の1次取得者層及び買替層が中心である。水戸市中心部の高品等の住宅地は、供給が限定的なのに対して富裕層による需要は安定しており地価は下げ止まり感がある。規模により総額はまちまちであるが、土地は3，000∼6，000万円程度、新築戸建住宅は5，000万円∼8，000万円程度が需要の中心である。
一般的要因低金利、値頃感もあり住宅地需要は一定の水準を維持しているが、景気の不透明感、先行不安感は拭えない。物件の二極化傾向が進行している。

小祝良廣氏による調査レポート

不動産鑑定士小祝良廣
価格105,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市内中心的な住宅地域であり、用途の多様性により底固い需要が見られ、地価水準はほぼ横這いの状況にある。
地域要因の将来予測一般住宅、中低層の共同住宅等の混在する市内の中心的な閑静な住宅地域である。供給も限定されており底固い需要に支えられ地価水準は横這い傾向が予測される。
市場の特性同一需給圏は市内の中心的既成住宅地域である。需要者の中心は水戸市及び周辺市町村に居住する比較的高所得者層である。需要価格の中心は土地面積約300∼500㎡、総額3，000∼5，000万円、新築戸建総額は5，000∼8，000万円程度である。同一需給圏外からの転入者も見られ、供給も限定され底固い需要により地価水準は横這いの状況にある。
一般的要因水戸市の人口は僅かであるが増加傾向にあり、新築住宅着工数も安定的に推移している。個人消費も改善しつつあり景気回復の兆しが見られる。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度3759046
北緯 140度4637412

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

茨城県水戸市大工町１０６１番２茨城県水戸市鉄砲町１１３８番１ほか２筆茨城県水戸市大町３丁目５７６番１ほか１筆茨城県水戸市柵町２丁目３６番２５ほか１筆茨城県水戸市千波町字千波原２８３２番３７ほか１筆茨城県水戸市元吉田町字孤塚２３３９番３ほか３筆茨城県水戸市大工町１丁目２７番茨城県水戸市南町２丁目３６番茨城県水戸市元吉田町字原２１０６番３茨城県水戸市元吉田町字同心町中宿７４４番茨城県水戸市朝日町字天神下２８９７番１茨城県水戸市東前町字原１０３１番３茨城県水戸市泉町１丁目１４５番茨城県水戸市五軒町２丁目１１８９番

参考：近隣駅の地価相場

偕楽園駅(地価相場 49,300円/㎡)水戸駅(地価相場 103,000円/㎡)常陸青柳駅(地価相場 30,200円/㎡)常陸津田駅(地価相場 41,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード