静岡県沼津市下香貫字馬場５２５番２３(沼津駅・大岡駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
83,500円
2016年01月01日に行った静岡県沼津市下香貫字馬場５２５番２３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を83,500円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 静岡県沼津市下香貫字馬場５２５番２３ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 83,500円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 沼津、2,900m |
| 地積 | 208㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南4.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),80(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
深澤竜介氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 深澤竜介 |
|---|---|
| 価格 | 83,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 津波による想定浸水域ではないものの、海岸に近く海抜が低いため需要は弱含んでいる。 |
| 地域要因の将来予測 | 低層住宅地域で、当面は現状のまま推移するものと予測されるが、海岸に近く地価水準は下落傾向で移行するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は沼津市及び隣接市町（三島市・清水町・長泉町）の住宅地域である。需要者の中心は沼津市内居住者及び沼津市内通勤者が大半を占める。沼津市役所に近い閑静な住宅地域であるが、沼津市の駅南地域は津波リスクもあり、需要はやや弱い。市場の中心価格帯は土地で60坪程度で1600万円∼1800万円程度、新築の戸建住宅で、3000万円∼3600万円程度である。 |
| 一般的要因 | 静岡県東部の拠点都市であるが、人口停滞や中心商業地の地盤沈下で、拠点性は弱まっている。そのため土地需要もやや弱含みである。 |
米山和志氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 米山和志 |
|---|---|
| 価格 | 83,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 津波リスクの影響は弱まりつつあり、需要は回復傾向にあるが、他地域との競争力は弱い状況が続いている。 |
| 地域要因の将来予測 | 津波リスクが顕在化している住宅地域であり、依然として需要は少なく、暫くの間は、地価の下落傾向が続くものと予測されるが、徐々に需要が回復するものと予測。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は沼津市を中心に、三島市、清水町等の隣接市町を含む住宅地域である。需要者の中心は、沼津市に居住または勤務する30代∼40代の一次取得者である。津波リスクが顕在化している住宅地域であり、沼津市北部の住宅地域と比較して需給は低調である。土地の中心価格帯は1，200万円∼2，000万円で、新築戸建住宅は2，200万円∼3，200万円。 |
| 一般的要因 | 人口の減少傾向は続いている。中心商業地の衰退化等により、県東部での優位性は低下している。津波リスクが顕在化している地域の需要は弱い。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 災害リスク：津波 | 推定津波浸水域(安政元年(1854)12月23日 安政東海地震津波) 過去の周辺地域の津波被害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度0835354 北緯 138度8717701 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
沼津駅(地価相場 115,500円/㎡)大岡駅(地価相場 121,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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