静岡県沼津市下香貫字汐入２２２５番４外(沼津駅・大岡駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
69,500円
2017年01月01日に行った静岡県沼津市下香貫字汐入２２２５番４外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を69,500円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 静岡県沼津市下香貫字汐入２２２５番４外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 69,500円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 沼津、4,200m |
| 地積 | 201㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が多い郊外の新興住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東7.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),80(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
佐野雅彦氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 佐野雅彦 |
|---|---|
| 価格 | 69,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 東側道路であり、些少の利はあるが、ほかの条件はほぼ標準的である。 |
| 地域要因 | 沿岸部に比較的近くに位置する住宅地域で、震災直後に比べて住宅取引はやや回復したものの、依然として低迷している。 |
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅のほか農地も見られる地域で、沿岸部に比較的近く、津波災害が懸念されることから、当分の間現状のまま推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、沼津市を中心に三島市・清水町・長泉町の圏域の住宅地域。需要者は、同一需給圏のうち沼津市居住者ないし沼津市通勤者が大部分を占める。内陸部と比べ津波被害が懸念される沿岸部及びその背後に位置することから、需要は弱く、価格は下落傾向で推移している。当該地域では、土地は1200∼1500万円程度、新規の土地上に戸建住宅を新築する場合は2400∼3000万円程度の総額となる。 |
| 一般的要因 | 県東部の中心都市だが、人口の減少、中心商業地の吸引力低下により拠点性は薄まりつつあり、土地需要も全般的にはやや弱含みである。 |
矢野敏夫氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 矢野敏夫 |
|---|---|
| 価格 | 69,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 市街地近郊の東向きの画地であるが、居住環境等が良好のため、競争力の程度は比較的強く推移。個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 沿岸部の低海抜の住宅地域で、大震災以後需要の衰退が著しく、地価下落が継続。 |
| 地域要因の将来予測 | 熟成の進んできた郊外住宅地域であるが、沿岸部の低海抜の地域であるため、開発は停滞しており、今後とも同様の傾向と予測する。地価は相当期間継続的に下落するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は沼津市南部の千本から下香貫・志下地区にかけての沿岸部の住宅地域である。需要者は沼津市駅南の居住者が中心である。南部郊外の駿河湾に近い津波リスクのある低海抜の地域であるため土地需要は減退しており、近隣地域周辺に規範性のある取引事例は少ない。土地は1，500万円前後、新築の戸建物件で3，000万円∼3，500万円程度が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 県東部の中心都市であるものの、当市の雇用・所得環境は厳しい状況にある。利便性等の良い宅地需要は堅調で、沿岸部の需要は停滞傾向にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 災害リスク：津波 | 推定津波浸水域(安政元年(1854)12月23日 安政東海地震津波) 過去の周辺地域の津波被害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度084002 北緯 138度8712202 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
沼津駅(地価相場 115,500円/㎡)大岡駅(地価相場 121,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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