静岡県沼津市下香貫字前原１４８６番６(沼津駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


79,200円

2017年01月01日に行った静岡県沼津市下香貫字前原１４８６番６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を79,200円/㎡としました。

静岡県沼津市下香貫字前原１４８６番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番静岡県沼津市下香貫字前原１４８６番６
住居表示 
価格79,200円/㎡
交通施設、距離沼津、3,000m
地積198㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が多く利便性の良い住宅地域
前面道路の状況南東5.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

充登氏による調査レポート

不動産鑑定士充登
価格79,200円/㎡
個別的要因南東接面道路であり、方位に関し相応の格差を判定した。
地域要因津波懸念がある下香貫地区の住宅地域にあって、駅北側の地域と比較して選好性は低く、土地需要の減退、地価の下落傾向が継続している。
地域要因の将来予測国道背後の住宅地域で利便性は高く、当面は現状のまま推移すると予測される。津波への懸念もあり、駅北側の地域と比べて選好性は低く、需要は減退している。地価は暫く弱含みで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は沼津市を中心として、三島市・駿東郡清水町・長泉町の圏域。需要者の中心は沼津市居住者・通勤者となっている。対象標準地周辺は比較的利便性の高い下香貫地区の住宅地域であるが、海に近く津波への懸念もあり駅北側の地域に比べ選好性が低く、標準的な画地規模の取引は少ない傾向にあり、需要は減退している。土地は、1400万円∼2200万円程度、新築戸建で3000万円∼4000万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因県東部の中心都市であるが、人口の減少傾向、中心商業地の衰退等もあり、土地需要は利便性等が良好な一部地域を除き、弱含み傾向となっている。

矢野敏夫氏による調査レポート

不動産鑑定士矢野敏夫
価格79,200円/㎡
個別的要因市街地近郊の南東向き画地で、地域内での競争力の程度は比較的強い。個別的要因に変動はない。
地域要因沿岸部の低海抜の住宅地域で、大震災以後需要の衰退が著しく、地価下落が継続。
地域要因の将来予測熟成した住宅地域であり、現状のまま推移するものと予測する。海岸寄り低海抜の津波リスクのある地域であるため、地価は相当期間継続的に下落するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は沼津市南部の千本から下香貫・志下地区にかけての沿岸部の住宅地域で、需要者は沼津市駅南の居住者が中心である。利便性に恵まれた熟成した住宅地域であるが、駿河湾に近い津波リスクのある低地地域であるため土地需要は減退しており、近隣地域周辺に取引事例は少ない。土地は1，500万円∼1，800万円、新築の戸建物件で3，500万円程度が需要の中心である。
一般的要因県東部の中心都市であるものの、当市の雇用・所得環境は厳しい状況にある。利便性等の良い宅地需要は堅調で、沿岸部の需要は停滞傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
災害リスク：津波推定津波浸水域(安政元年(1854)12月23日 安政東海地震津波)
過去の周辺地域の津波被害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度0796357
北緯 138度8713286

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

沼津駅(地価相場 115,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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