愛知県西尾市八ツ面町上泡原９９番(桜町前駅・西尾口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


44,500円

2017年01月01日に行った愛知県西尾市八ツ面町上泡原９９番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を44,500円/㎡としました。

愛知県西尾市八ツ面町上泡原９９番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番愛知県西尾市八ツ面町上泡原９９番
住居表示 
価格44,500円/㎡
交通施設、距離桜町前、1,500m
地積749㎡
形状台形(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅、一般住宅が混在する住宅地域
前面道路の状況南東7.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

栗田宗治氏による調査レポート

不動産鑑定士栗田宗治
価格44,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因農家住宅、一般住宅が混在する住宅地域で、調整区域内の土地は、開発等に時間を要する等で、需要は弱いが、地価は横這い傾向である。
地域要因の将来予測市街化調整区域内の農家住宅、一般住宅が混在する住宅地域である。周辺地域に小学校があるものの開発動向もなく、特段の変動要因はみられず、当分の間は、現状を維持しながら推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、西尾市内の市街化調整区域内の既存住宅地域。旧来からの農家住宅、一般住宅が混在する地域で画地規模の大きな住宅が多い。需要者は、西尾市内の居住者が大半で市外からの転入者は少ない。土地取引水準は1000∼1300万円程度、土地・建物一体では、2800∼3000万円程度であるが、当地域に地縁を有する者が取引主体となる場合が多いため、取引は少なく、需要は弱い。このところ横這い基調で推移している。
一般的要因景気回復基調により地場自動車関連下請企業にも底堅さが出て、地域の地価は堅調に推移している。沿海部はやや弱く、地価の二極化が続いている。

大羽昌広氏による調査レポート

不動産鑑定士大羽昌広
価格44,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺地域は市街化調整区域内の既成住宅地域であり、外部からの流入は少なく、価格形成要因に影響を及ぼす大きな地域要因の変動はない状況である。
地域要因の将来予測市街化調整区域内の既成住宅地域で、特段の大きな変動要因もなく、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。地価水準は安定的に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、西尾市の市街化調整区域内に存する住宅地域である。需要者は、同一需給圏内に居住する個人が中心とみられる。圏外からの転入者は少ない。近隣地域は、農家住宅、一般住宅等を中心とする既成の集落地域である。地縁的選好性を有する者の需要が主であり、宅地需要は限定的といえる。一方、供給も少ないため需給関係は概ね安定している。市場の中心となる価格帯は、土地は300㎡程度で、1，000∼1，500万円程度である。
一般的要因ここ1年間、西尾市の人口は微増傾向である。地元自動車関連企業の業績はやや不透明であるが、不動産市況については底堅く推移している。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生畑,水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度8788957
北緯 137度0724122

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

桜町前駅(地価相場 83,650円/㎡)西尾口駅(地価相場 88,750円/㎡)米津駅(地価相場 83,000円/㎡)西尾駅(地価相場 90,600円/㎡)南桜井駅(地価相場 90,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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