福岡県大野城市乙金東１丁目１０８３番１３(宇美駅・春日原駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


44,500円

2017年01月01日に行った福岡県大野城市乙金東１丁目１０８３番１３(福岡県大野城市乙金東１−２２−７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を44,500円/㎡としました。

福岡県大野城市乙金東１丁目１０８３番１３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番福岡県大野城市乙金東１丁目１０８３番１３
住居表示乙金東１−２２−７
価格44,500円/㎡
交通施設、距離春日原、3,400m
地積254㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),60(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

高木俊二氏による調査レポート

不動産鑑定士高木俊二
価格44,500円/㎡
個別的要因標準地は土砂災害警戒区域（イエローゾーン）にかかってはいないが、近接する。
地域要因近隣地域が校区となる大野東小学校の児童数はH24→H28で＋9．2％と大幅増加（全小学校平均は＋3．3％）。
地域要因の将来予測団地完成後約50年経過し、一部には建替えた住宅も見られる。また、売物件や空家もある一方で、新築住宅分譲も見られる。市内における住宅地としての品等は低位だが、割安感はあり、地価はやや回復傾向。
市場の特性同一需給圏の範囲は、福岡南バイパスから東側の住宅地域。市内の北東端に位置しスーパー等の生活利便が劣り、傾斜や段差もあるので、市内の住宅地の中で下品等。団地内にはコミュニティバスまどか号が運行されているが、便数は少ない。需要者は地元企業のサラリーマンを主とし、近隣エリアからの移住が多い。需要価格帯は、土地のみで1000万円以下、中古住宅で1200∼1500万円、建売分譲（土地40坪、建物30坪）で2500万円程度。
一般的要因大野城市のH28．10時点の人口は約10万人で、年1％前後増加。市内全域で、小規模な新築住宅分譲の売行きが好調である。

槇由紀氏による調査レポート

不動産鑑定士槇由紀
価格44,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因郊外の既成の住宅団地であり、需要は弱いが周辺街路整備等により、利便性は向上。ただし、市内他所に比べると地価上昇圧力は依然として弱い。
地域要因の将来予測郊外の戸建て住宅地域であり、熟成度にほとんど変化はない。周辺街路整備等により利便性は若干向上したが、市域の端に位置し、需要は弱い。周辺と比べた値ごろ感から、地価は微増傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、福岡南バイパスの東側に形成された住宅地域を中心とする圏域である。主たる需要者は、福岡市内等へ通勤する勤労者世帯であるが、傾斜地に存し、かつ、市域の端で利便性が劣ることから、需要は相対的に弱い。ただし、周辺に比べて値ごろ感が出てきたことなどから、地価は僅かに上昇基調で推移している。取引の中心価格帯は、土地では1，000万円前後である、新築物件で2，500万円前後が主体となる。
一般的要因大野城市では、人口・世帯数が増加傾向にあり、継続的な低金利政策等を背景に、消費者の住宅取得マインドは高い。

環境情報

地形・地質

深成岩

深成岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生ヤブツバキクラス域代償植生,宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度5546552
北緯 130度4967198

参考：該当物件周辺マップ

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福岡県大野城市大字乙金９４５番１福岡県大野城市大字乙金５０６番１福岡県大野城市南ケ丘２丁目４７番福岡県大野城市大城２丁目１１０番８３福岡県大野城市大池１丁目１５番２福岡県大野城市御笠川２丁目１番４福岡県大野城市乙金３丁目３９７番２福岡県大野城市御笠川２丁目５番３福岡県福岡市博多区三筑１丁目４番４福岡県福岡市博多区大字金隈字持田ケ浦１９８番１２福岡県粕屋郡宇美町宇美４丁目４１３５番１福岡県粕屋郡宇美町大字炭焼字前田６６８番８福岡県粕屋郡志免町桜丘４丁目２８６番

参考：近隣駅の地価相場

宇美駅(地価相場 64,000円/㎡)春日原駅(地価相場 111,000円/㎡)白木原駅(地価相場 115,500円/㎡)新原駅(地価相場 63,800円/㎡)雑餉隈駅(地価相場 111,000円/㎡)春日駅(地価相場 114,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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