三重県松阪市垣鼻町字世古出６５９番１(東松阪駅・松阪駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


42,700円

2017年01月01日に行った三重県松阪市垣鼻町字世古出６５９番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を42,700円/㎡としました。

三重県松阪市垣鼻町字世古出６５９番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番三重県松阪市垣鼻町字世古出６５９番１
住居表示 
価格42,700円/㎡
交通施設、距離東松阪、640m
地積158㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況東5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

鈴木守氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木守
価格42,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因旧街道沿いの既成住宅地域で、元来需要は限定的であるが、近くで大規模住宅団地が開発され、さらに需要が減退している。
地域要因の将来予測旧来の住宅地域であり、特別の変動要因もないことから、現状のまま推移するものと予測するが、周辺の分譲住宅地域との比較において、住宅地域としての相対的地位の低下が進むものと思料する。
市場の特性同一需給圏は松阪市の市街地近郊を中心とする住宅地域。需要者は当該地域に地縁を有する個人が主である。松阪市内では、郊外の居住環境が優れた住宅団地や、小規模開発等の住宅地供給が多くみられ、市街地近郊における旧来の地域はやや選好性が劣るため、土地需要は低迷している。土地需要の中心価格帯は、周辺環境等により異なるものの、既成住宅地で150㎡程度の場合、概ね600万円∼700万円の範囲と判断する。
一般的要因当市は中南勢エリアの中心都市であるが、地域経済は低迷しており、人口減少傾向も相まって、土地需要は全般的に弱含みの状況が続いている。

藤川勝彦氏による調査レポート

不動産鑑定士藤川勝彦
価格42,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因著しい地域要因の変化は認められないものの、既成住宅地域で需要は弱い。
地域要因の将来予測一般住宅を主体とする旧来からの住宅地域であり、著しい地域要因の変化は認められず、今後も現状の状態で推移し、地価は下落が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、松阪市内の一般住宅等を主とする住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内の居住者がほとんどを占める。市中心部への接近利便性等を有するものの、松阪市内には中・大規模住宅団地が多く存し、これらが供給過剰気味となっている為、それとの比較で旧来からの住宅地は競争力が弱く、需給関係は弱含みである。土地は150㎡程度で600万円∼700万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因人口減少等の下、概して地方経済は厳しく不透明感を払拭するに至らず、松阪市の地価動向は弱含みである。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度5644923
北緯 136度5380338

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

東松阪駅(地価相場 42,700円/㎡)松阪駅(地価相場 48,700円/㎡)徳和駅(地価相場 40,100円/㎡)松ヶ崎駅(地価相場 39,450円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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