三重県松阪市大黒田町字高見７６４番２(東松阪駅・松阪駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


40,200円

2017年01月01日に行った三重県松阪市大黒田町字高見７６４番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を40,200円/㎡としました。

三重県松阪市大黒田町字高見７６４番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番三重県松阪市大黒田町字高見７６４番２
住居表示 
価格40,200円/㎡
交通施設、距離松阪、2,700m
地積419㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅に市営住宅等が混在する住宅地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

兼松弘樹氏による調査レポート

不動産鑑定士兼松弘樹
価格40,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市街地の熟成した住宅地域として特段の変動要因はないが、新規分譲地と比較した選好性が低下し、地価は下落傾向で推移している。
地域要因の将来予測市街地近郊に位置し、一定の利便性を有する熟成した既成住宅地域であるが、周辺では宅地供給過剰傾向にあり、地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は松阪市市街地及びその周辺の一般住宅が存する圏域である。需要者の中心は松阪市内の居住者が大半で、同一需給圏外からの転入者は少ない。利便性を有する市街地の既成住宅地域は一定の需要を有するが、市内各所で見られる継続的な小規模分譲による住宅地供給や、市域全体の不動産市況の低迷から、需給動向は弱含みである。土地は420㎡が標準で、1，600万円∼1，800万円程度の物件が取引の中心と見られる。
一般的要因松阪市の人口は微減で、高齢化も進んでいる。景気回復の足取りは鈍く、人気のある一部の地域を除き、地価は全体的に弱含みで推移している。

後藤雅和氏による調査レポート

不動産鑑定士後藤雅和
価格40,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特段の変動は認められない。周辺での宅地供給が続くなか、需要は弱含んでいる。
地域要因の将来予測商業施設や公共施設への接近条件に恵まれた利便性の高い住宅地域として熟成している。周辺では新規の宅地分譲が続き、供給過剰感から、地価は下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は松阪市街地及びその周辺の住宅地域である。需要者は松阪市内の居住者が中心となる。市街地近郊の利便性の高い既成住宅地域であるが、価格競争力を有する新規分譲物件との競合により、競争は厳しく、需要は弱含んでいる。市場での中心価格帯は、画地規模の程度にもよるが、土地は420㎡として総額1，700万円前後と把握される。新築の戸建物件は画地規模にもよるため価格帯は一定ではない。
一般的要因松阪市の人口は減少傾向にある。住宅地は新規供給が続き、特に既成地域における需要は弱い。商業地も景気の先行き不透明感が強く需要は弱い。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度5600796
北緯 136度5215082

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

東松阪駅(地価相場 42,700円/㎡)松阪駅(地価相場 48,700円/㎡)徳和駅(地価相場 40,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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