三重県松阪市下村町字横田２２３番５(徳和駅・東松阪駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


29,500円

2017年01月01日に行った三重県松阪市下村町字横田２２３番５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を29,500円/㎡としました。

三重県松阪市下村町字横田２２３番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番三重県松阪市下村町字横田２２３番５
住居表示 
価格29,500円/㎡
交通施設、距離徳和、100m
地積330㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に店舗が見られる既成住宅地域
前面道路の状況南西5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

山本正敏氏による調査レポート

不動産鑑定士山本正敏
価格29,500円/㎡
個別的要因個別的要因に特に変動はない。
地域要因店舗等も一部混在する旧街道沿いの住宅地域で街並みに殆ど変化はないが周辺の住宅地開発による供給過剰感等もあって地価の下落傾向が続いている。
地域要因の将来予測旧道沿いを中心に店舗等も一部混在する既存の住宅地域で今後も街並みにあまり変化はないと予測する。周辺において宅地開発による住宅地供給が続いているなかで需要は伸びないので、地価の下落傾向が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は松阪市内の住宅地域、需要者の中心は、松阪市内の居住者であるが、集落的な要素もある地域であるため需要は限られる。下村地区においては中小規模の分譲住宅地も見受けられるが、近隣地域およびその周辺は旧街道沿いを中心に店舗等も混在する古くからの住宅地域であるので、需給は総じて弱い。土地の利用状況等は殆ど変わりはない。市場の中心価格帯は、画地規模にもばらつきがあるため、土地のみまたは建物付きの物件、いずれも把握しがたい。
一般的要因中南勢の中核都市として発展してきたが、近時の社会経済情勢等の影響から土地需要はほぼ全般的に弱含み傾向にあり、人口も減少傾向が続いている。

守谷啓市氏による調査レポート

不動産鑑定士守谷啓市
価格29,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域内に格別の変動要因はない。
地域要因の将来予測既成住宅地域であり、地域内に格別の変動要因はないので、当分の間は現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は松阪市南部を中心とる市内の住宅地域。需要者の中心は松阪市の居住者がほとんどであり、同一需給圏外からの転入は少ない。周辺地域には既存の大規模住宅団地が存在するほか中・小規模開発による宅地供給が見られ、旧街道沿いの店舗や農家風住宅が混在する既成住宅地の土地取引は少なく、需要は弱い。取引自体が稀であるうえ、取引される規模や価格はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。
一般的要因県内経済の消費は弱含み、雇用は堅調、生産は持ち直しの動きにある。松阪市の人口は微減傾向、取引価格は下落傾向、取引件数は持ち直している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度5548826
北緯 136度5462556

参考：該当物件周辺マップ

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三重県松阪市平生町２０番三重県松阪市中町１９００番三重県松阪市春日町１丁目１１番三重県松阪市白粉町４５２番三重県松阪市駅部田町字水利７番７三重県松阪市上川町字どんど２７３９番１４外三重県松阪市下村町字木ノ下５４４番３外

参考：近隣駅の地価相場

徳和駅(地価相場 40,100円/㎡)東松阪駅(地価相場 42,700円/㎡)松阪駅(地価相場 48,700円/㎡)櫛田駅(地価相場 35,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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