佐賀県佐賀市本庄町大字袋字円蔵院角３６５番２４(佐賀駅・鍋島駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


45,700円

2017年01月01日に行った佐賀県佐賀市本庄町大字袋字円蔵院角３６５番２４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を45,700円/㎡としました。

佐賀県佐賀市本庄町大字袋字円蔵院角３６５番２４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番佐賀県佐賀市本庄町大字袋字円蔵院角３６５番２４
住居表示 
価格45,700円/㎡
交通施設、距離佐賀、2,800m
地積249㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ国道背後の住宅地域
前面道路の状況南4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

福田勝法氏による調査レポート

不動産鑑定士福田勝法
価格45,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺類似分譲住宅地域への需要シフトや、街路条件がやや劣るものの、中心部に比較的近く、住宅地としての需要は堅調で、地価は横這い傾向にある。
地域要因の将来予測住環境に影響を与える価格形成要因の変動は特になく、当分の間は現状維持と予測する。地価は、周辺新興分譲地への需要シフト等見られるが、景気の回復基調等の影響もあり、横這いと予測する。
市場の特性同一需給圏は、旧佐賀市の市街化区域内の住宅地域。需要者の中心は佐賀市に居住する一次取得者が大半を占め、同一需給圏外からの転入者も見られる。街路条件のやや劣る旧分譲地であるが、選好性の高い赤松小校区で、周辺に小規模分譲地も見られ、緩やかな景気回復が続くなか、需給は堅調に推移している。土地は、1，000∼1，300万円程度、新築の戸建住宅は2，400∼2，900万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因佐賀市の人口は微減、世帯数は微増傾向。土地取引・新設着工は減少傾向にあり、超低金利や住宅減税等の政策効果の持続性が乏しく先行きは不透明。

有寛氏による調査レポート

不動産鑑定士有寛
価格45,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因近傍には生活利便施設が多くあり、周辺環境も比較的良好なことから需要者の選好性は強まっている。
地域要因の将来予測昭和40年代後半にかけて開発された挟幅員の古い住宅地域であるが、周辺には生活利便施設が多く、宅地需要は高まっており、地価は下げ止まると予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は佐賀市中部から南部を中心とする住宅地域である。主な需要者として当該地域に地縁を有する個人や佐賀市及びその近郊へ通勤するサラリーマン世帯が想定される。同一需給圏内では、需要者の所得環境の改善が滞るなか、市街化調整区域における廉価な宅地分譲が多い。取引価格帯は、土地が1千万円強、新築戸建住宅が3千万円程度が中心となっている。
一般的要因佐賀市の人口は減少している。一方で住宅販売は50戸連たん地区を中心に好調を維持している。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度2402008
北緯 130度299539

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

佐賀駅(地価相場 28,650円/㎡)鍋島駅(地価相場 42,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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