愛媛県新居浜市河内町乙４７１番４(新居浜駅・中萩駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


66,200円

2017年01月01日に行った愛媛県新居浜市河内町乙４７１番４(愛媛県新居浜市河内町１０−１２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を66,200円/㎡としました。

愛媛県新居浜市河内町乙４７１番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番愛媛県新居浜市河内町乙４７１番４
住居表示河内町１０−１２
価格66,200円/㎡
交通施設、距離新居浜、2,400m
地積149㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ住環境の良い住宅地域
前面道路の状況東4.1m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

髙橋宏明氏による調査レポート

不動産鑑定士髙橋宏明
価格66,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因川西地区の中心住宅地域で、長期間の地価調整により住環境の良好な土地への需要が顕在化し、住宅地として人気があり需給は堅調に推移している。
地域要因の将来予測特に変動要因もなく、しばらくは現在の状態で推移すると考える。住宅地需要が認められるが、地価は景気の先行きが不透明であることや土地の供給増により底値を模索しながら弱含みな動きをすると予測する。
市場の特性 同一需給圏は概ね新居浜市の圏域。需要者の中心は同一需給圏のうち川西地区の居住者であり、住環境の良い地域であることから市内全域からの需要もある。しかし、同一需給圏外からの転入者は少ない。周辺の地域では小規模の分譲住宅地の開発が散見され、需給は比較的堅調である。中心部回帰傾向により河内町周辺に需要が向かう傾向が見られ、土地は900∼1300万円前後、新築の戸建住宅は2400∼2700万円前後の物件が需要の中心となっている。
一般的要因住友系企業を中心とする基幹産業の景況感は、先行き不透明感はあるが概ね安定している。不動産市場は二極化・選別化傾向が強まっている。

平田耕二氏による調査レポート

不動産鑑定士平田耕二
価格66,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因利便性に優る中心市街地に近い住宅地として、良好な住環境を維持している。景気の回復を反映し、地価下落率は比較的緩やかである。
地域要因の将来予測当該地域は市の中心部に近接した利便性の高い低層住宅地域であり、今後もほぼ現状で推移していくものと予測される。景気は回復してきていることから地価は下落率を縮小しながらもやや弱含みで推移している。
市場の特性 同一需給圏は概ね新居浜市中心部の標準住宅地域である。需要者の中心は新居浜市内に居住の一次取得者が大半を占める。市内中心部に近接しており、利便性が高く人気のエリアである。地価は依然として下落傾向が続いているが、下落率は比較的緩やかである。土地は900∼1，300万円程度、新築戸建物件は2，700万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因景気は緩やかな回復傾向で土地の需要も改善傾向にあるが、先行き不透明感もある。また、地域等による選別傾向も見られる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度9524235
北緯 133度2750236

参考：該当物件周辺マップ

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愛媛県新居浜市船木字池田甲２５４９番３愛媛県新居浜市若水町１丁目甲５３６番３ほか１筆愛媛県新居浜市西原町１丁目甲１４２１番６愛媛県新居浜市徳常町甲５５７番３愛媛県新居浜市坂井町２丁目甲３５８１番７愛媛県新居浜市坂井町２丁目甲３５６７番６ほか４筆愛媛県新居浜市新須賀町３丁目甲５６３番１ほか２筆愛媛県新居浜市西の土居町２丁目乙３０１番２愛媛県新居浜市北新町乙９９６番ほか１筆愛媛県新居浜市上泉町甲４６７４番７愛媛県新居浜市坂井町３丁目甲３６８４番２愛媛県新居浜市角野字山根１６３１番１ほか１筆愛媛県新居浜市若水町１丁目甲４８９番９愛媛県新居浜市一宮町２丁目甲８５６番６愛媛県新居浜市喜光地町１丁目甲４７４１番２愛媛県新居浜市泉池町甲１０７４番１３外１筆愛媛県宇摩郡別子山村字保土野甲３６１番愛媛県宇摩郡別子山村字草原甲１６３番愛媛県新居浜市庄内町５丁目２０９番１１愛媛県新居浜市中西町１６９５番３愛媛県新居浜市一宮町２丁目甲８５６番６愛媛県新居浜市一宮町１丁目甲７３３番４愛媛県新居浜市徳常町甲６３１番５愛媛県新居浜市船木字元船木甲２９８７番５愛媛県新居浜市中村松木１丁目１１９７番７

参考：近隣駅の地価相場

新居浜駅(地価相場 51,600円/㎡)中萩駅(地価相場 38,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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