栃木県小山市城東１丁目１１１番７(小山駅・小田林駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


70,900円

2017年01月01日に行った栃木県小山市城東１丁目１１１番７(栃木県小山市城東１−１１−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を70,900円/㎡としました。

栃木県小山市城東１丁目１１１番７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番栃木県小山市城東１丁目１１１番７
住居表示城東１−１１−１０
価格70,900円/㎡
交通施設、距離小山、800m
地積169㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

森田信也氏による調査レポート

不動産鑑定士森田信也
価格71,000円/㎡
個別的要因個別的要因の変動はない。
地域要因住宅地として熟成しており、周辺地区も含め供給の少ない中、需要は旺盛で、高値取引も散見され、地価水準も回復している。
地域要因の将来予測 駅東地区の利便性、住環境良好な地域として、安定的に推移している。総額も手頃な水準で、また地価は上昇に転じており、当面は堅調にあるものと思料する。
市場の特性 同一需給圏はJR宇都宮線沿線の住宅地域一円の圏域。需要者層としては市内及び周辺市町居住の一次取得者を中心に地元の買換え層も含まれ、更に圏外からの流入も見られる。需給は区画整理地や中小規模開発の分譲地に集まる一方、諸条件の劣る地域については選別が厳しい。取引で中心となる価格帯としては、面積150∼250㎡前後の土地物件で1千万円強∼1千万円台後半程度、敷地が同程度の新築戸建物件で2千万円台半ば∼3千万円前後程度。
一般的要因人口は県内でも数少ない微増傾向が続く。新設住宅着工戸数は好調だった前年度並みのペース。土地取引件数は前年比微減。

鈴木健司氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木健司
価格70,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因区画整理済みの生活利便性が高い住宅地域であり、地域要因に大きな変化は認められない。居住環境良好なため、土地需要は堅調に推移している。
地域要因の将来予測熟成度が高い区画整理済みの住宅地域で、概ね現状を維持するものと予測する。良好な居住環境を有し、需要は旺盛である。地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR小山駅等を最寄駅とする小山市街地内の住宅地域である。需要者の中心は小山市及び隣接市町の居住者、通勤者で1次取得者が大半を占める。近隣地域は区画整然とした熟成度の高い住宅地域で、居住環境は良好で人気が高く、需要は旺盛である。市場における需要の中心となる価格帯は、土地で1，000万円∼1，500万円、新築戸建住宅で2，500万円∼3，500万円程度である。
一般的要因人口ほぼ横ばい、世帯数減。土地取引件数、新設住宅着工戸数共に前年割れのペースで推移。景気は基調的には緩やかに回復しつつある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度3106006
北緯 139度815035

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

小山駅(地価相場 46,000円/㎡)小田林駅(地価相場 37,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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