栃木県小山市東城南２丁目２６番５(小山駅・小田林駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
51,200円
2017年01月01日に行った栃木県小山市東城南２丁目２６番５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を51,200円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 栃木県小山市東城南２丁目２６番５ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 51,200円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 小山、3,000m |
| 地積 | 165㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 住宅、アパートが見られる区画整理済の住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),80(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
金田敏夫氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 金田敏夫 |
|---|---|
| 価格 | 51,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 人気の高いエリア内にあるため、指名買い等の需要が多く、地域的に熟成してきているため、地価は引き続き上昇傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 区画整理済みの住宅地であり、良好な地域環境を背景に徐々に宅地化が推進されてきていることから、今後は住宅地としてより成熟していくものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、小山市内の価格中位の住宅地域。需要者の中心は市内在住者及び市内の企業に勤務する者に混じって、市外及び県外からの需要も見られる。需要は土地区画整理地及び新規の分譲地に集中しており、特に当該地域は利便性が高く人気のある地域であるため、需要はかなり旺盛な状況にある。需要の中心は土地のみで1，000万円前後、土地及び建物で2，500万円程度であり、上記のような状況を反映し、地価は引き続き上昇傾向が続いている。 |
| 一般的要因 | 経済情勢は未だ不安定であるが、景気は回復基調にあることから、雇用情勢の好転及び人口増加等の影響もあり、土地需要はかなり回復しつつある。 |
中山亮介氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 中山亮介 |
|---|---|
| 価格 | 51,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 小山駅を最寄りとする区画整理済みの住宅地域で、住環境は概ね良好であるため、市場での人気は有り、城南地区の取引数は比較的多い。 |
| 地域要因の将来予測 | 近くの農地にアパート、介護施設が建築された。周辺地域に残された農地、空地等は、今後も宅地転換が進行していくものと予測される。一定の需要が見込める地域で、地価水準にやや上昇傾向が見られる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、小山駅を最寄りとする住宅地域を中心に、市内その他の住宅地域を含む。需要者の中心は、市内及び隣接市町の居住者、通勤者等で、圏外からの需要も見られる。城南地区では児童生徒数の増加で、小学校の新設も計画されている。当該地域は区画整理済みの住宅地域で、利便性等は良好で、需要は堅調と言える。需要の中心となる価格帯は、土地は概ね800万円∼1，500万円程度、新築戸建物件は概ね2，500万円∼3，000万円程度である。 |
| 一般的要因 | 景気は一部に足踏みが見られるが、緩やかな回復基調。当市の人口及び世帯数は微増傾向、地価の下落率は縮小傾向で一部に上昇地点も見られる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 畑 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度2961216 北緯 139度8150658 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
小山駅(地価相場 46,000円/㎡)小田林駅(地価相場 37,400円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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