栃木県小山市城北４丁目１０番１０(小山駅・小田林駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


45,400円

2017年01月01日に行った栃木県小山市城北４丁目１０番１０の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を45,400円/㎡としました。

栃木県小山市城北４丁目１０番１０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番栃木県小山市城北４丁目１０番１０
住居表示 
価格45,400円/㎡
交通施設、距離小山、2,100m
地積165㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

金田敏夫氏による調査レポート

不動産鑑定士金田敏夫
価格45,200円/㎡
個別的要因 個別的要因に変動はない。
地域要因 住宅地としての熟成が進む一方、立地性の良さから、城東地区方面からの需要が流れてきており、宅地化が進み熟成度が向上しつつある。
地域要因の将来予測 区画整理の完了した住宅地域であり、一部に空き家が見られるものの、住宅地として次第に成熟しつつあることから、今後も同様な推移を辿るものと予測される。
市場の特性 同一需給圏は、小山市内の価格中位の住宅地域。需要者の中心は市内在住者及び市内の企業に勤務する者に混じって、市外及び県外からの需要も見られる。需要は土地区画整理地及び新規の分譲地に集中しており、当該地域に対する需要は多い。取引の中心は土地のみで1，000万円前後、土地及び建物で2，500万円程度であり、地価は回復基調にある景気の動向及び恵まれた地域環境を背景に城東地区から需要が流れてきているため、やや上昇傾向にある。
一般的要因 経済情勢は未だ不安定であるが、景気は回復基調にあることから、雇用情勢の好転及び人口増加等の影響もあり、土地需要はかなり回復しつつある。

深澤昌治氏による調査レポート

不動産鑑定士深澤昌治
価格45,500円/㎡
個別的要因 個別的要因に格別の変動はない。
地域要因 区画整理済みの住宅地域として熟成が進みつつあり、城南地区等の区画整理済住宅地との競合等が認められるが、需要は堅調である。
地域要因の将来予測 区画整理の完了した熟成しつつある住宅地域であり、今後さらに住宅地として熟成していくものと予測する。周辺における供給は多いものの、地域の住宅地としての熟成に伴い地価は堅調に推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、小山市の市街地及びその周辺部の住宅地域を圏域とする。需要者は、小山市及びその周辺市町に居住する一次取得者層が中心であり、同一需給圏外からの流入も認められる。当該地域は区画整然とした住宅地域であり、区画整理事業等による供給圧力が強く、競合・選別化の進行があるものの、需要は比較的堅調である。土地は 1，000万円∼1，500万円、新築の戸建物件では2，000万円∼3，000万円程度が需要の中心である。
一般的要因 景況感の改善を受け、住環境・利便性の高い地域を中心に地価の回復傾向が認められるが、二極化及び選別化が進行している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度3238633
北緯 139度8214287

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

小山駅(地価相場 46,000円/㎡)小田林駅(地価相場 37,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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