東京都荒川区東日暮里３丁目２３０番９(南千住駅・鐘ヶ淵駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


418,000円

2017年01月01日に行った東京都荒川区東日暮里３丁目２３０番９(東京都荒川区東日暮里３−３０−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を418,000円/㎡としました。

東京都荒川区東日暮里３丁目２３０番９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都荒川区東日暮里３丁目２３０番９
住居表示東日暮里３−３０−１１
価格418,000円/㎡
交通施設、距離三河島、470m
地積109㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)4F
利用現況事務所兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模工場、共同住宅、一般住宅が混在する地域
前面道路の状況北5.5m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

高橋宣之氏による調査レポート

不動産鑑定士高橋宣之
価格416,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因 三河島駅を利用できる住・工混在地域で、特に地域要因を変化させる要因は見られないが、マンション需要の回復による地価の上昇基調にある。
地域要因の将来予測小規模工場、共同住宅、一般住宅が混在する地域で、近隣地域の価格を変化させる要因は見受けられず。当分現状のまま推移すると予測する。
市場の特性 同一需給圏は、荒川区内のJR常磐線・東京メトロ千代田線・日比谷沿線等の住工混在地域で、需要層は荒川区に地縁性を持つファミリー層及び買い替え層が主流で、同一需給圏外からの需要は少ない。当該地域は最寄駅への接近性は優れ、街路は整備されているが、小規模工場等が混在する地域である。新築供給の土地規模は対象標準地より小規模で総額4，000万円前後、新築戸建住宅は4，500万円∼5，500万円前後と把握される。
一般的要因 各種経済政策により景気は相対的に回復基調がみられ、不動産市況も住宅・投資用不動産に対する需要は旺盛で地価は上昇基調に推移している。

吉田雅一氏による調査レポート

不動産鑑定士吉田雅一
価格420,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特になし。
地域要因の将来予測三河島駅徒歩圏でマンションが増加している。工場、共同住宅、戸建住宅等が混在しているが、当面は現状のまま推移するものと思料する。
市場の特性同一需給圏は、都区部住宅地域。需要者の中心は、同一需給圏内の勤労者、自営業者、とりわけ荒川区居住者が中心であるが近年の都区部回帰の動きから足立区、埼玉県方面等からの転入もみられる。需要は回復傾向にあるが、供給は少ない。土地は70∼80㎡で3，000万円前後が需要の中心とみられる。新築建売住宅では4，500万円前後∼5，000万円前後が多く見られる。
一般的要因区内人口・世帯数は微増傾向、マンション分譲戸建住宅増加。区内で再開発が継続的に進行しており取引価格が上昇だが取引件数は横ばい傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度731868743896484
北緯 139度80836486816406

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

南千住駅(地価相場 418,000円/㎡)鐘ヶ淵駅(地価相場 344,000円/㎡)東向島駅(地価相場 344,000円/㎡)牛田駅(地価相場 351,500円/㎡)堀切駅(地価相場 344,000円/㎡)千住大橋駅(地価相場 386,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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