広島県福山市南松永町１丁目２０９番(松永駅・東尾道駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


54,400円

2016年01月01日に行った広島県福山市南松永町１丁目２０９番(広島県福山市南松永町１−１２−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を54,400円/㎡としました。

広島県福山市南松永町１丁目２０９番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番広島県福山市南松永町１丁目２０９番
住居表示南松永町１−１２−１０
価格54,400円/㎡
交通施設、距離松永、1,500m
地積202㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況事務所兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート、事務所等の混在する地域
前面道路の状況南東8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

髙橋紀子氏による調査レポート

不動産鑑定士髙橋紀子
価格54,300円/㎡
個別的要因特別な変動要因は認められない。
地域要因松永小学校周辺の高い需要の余波で、標準地が所在する地域一帯の選好性も高まっている。
地域要因の将来予測 需要は高まりつつある。供給は高値取引を意識して様子見の状況である。供給者主導の市場となりつつある。但し、二極化が進み、同地域内でも街路条件、画地条件等が劣後するポイントは市場滞留期間が長期化する。
市場の特性 JR松永駅を最寄りとする住宅地域が同一需給圏である。需要者の中心は、松永、今津地区に地縁を有する者であるが、転入者も見られる。近年における市場の需要は高まりつつある。一方、供給は高値取引を意識して様子見の状況である。供給者主導の市場となりつつある。中心となる価格帯は、新築住宅で2，500万円程度、そこから建物価格を差し引いて土地は1，000万円程度である。
一般的要因福山市の景況感は、製造業が改善方向で、非製造業は横這い状態である。

後英雄氏による調査レポート

不動産鑑定士後英雄
価格54,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因スーパー等が近く生活利便性の立地条件から需要は底堅く、地価下落幅は縮小傾向にある。
地域要因の将来予測一般住宅、アパート、事務所等が混在する地域で、今後とも当該住宅環境を維持すると予測する。地価動向は下落基調であるが、便益施設への接近性・住環境も良好であるので、下落幅は縮小傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR山陽本線「松永」駅を最寄り駅とする松永地区及びその周辺一帯の住宅地域。需要者の中心は松永地区の居住者が中心で、福山・尾道中心部への通勤可能エリアであるが圏外からの転入者は少ない。日用品店舗等便益施設への接近性に優り潜在的需要は相当程度存するが、地域経済の低迷から需要は弱含みである。市場の中心価格帯として、土地は1000万円程度、新築戸建住宅で2500万円程度である。
一般的要因県の景気は、緩やかに回復している。福山の不動産市況は、立地優位物件に係る需要は底堅いが限定的で、地価下落幅は縮小傾向にある。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度4439251
北緯 133度2504661

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

松永駅(地価相場 37,600円/㎡)東尾道駅(地価相場 42,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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