広島県福山市柳津町字市場沖２２８０番４５(松永駅・東尾道駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


37,000円

2016年01月01日に行った広島県福山市柳津町字市場沖２２８０番４５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を37,000円/㎡としました。

広島県福山市柳津町字市場沖２２８０番４５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番広島県福山市柳津町字市場沖２２８０番４５
住居表示 
価格37,000円/㎡
交通施設、距離松永、2,300m
地積161㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほかアパートもみられる住宅地域
前面道路の状況北4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

髙橋紀子氏による調査レポート

不動産鑑定士髙橋紀子
価格37,000円/㎡
個別的要因特別な変動要因は認められない。
地域要因慶応浜橋より南東は、不動産市場が停滞している。弐番浜、参番浜の団地で、時折、高値取引が見られる。
地域要因の将来予測郊外でも、市場が好調な住宅地域が存するが、当該地域の近年における市場の需要は、収集できた取引事例を見る限り弱い。特に、好転材料も見当たらない。
市場の特性 同一需給圏はJR松永駅を最寄りとする住宅地域である。その中でも、特に郊外の住宅地域は価格牽連性が強い。需要者の中心は、柳津町に地縁を有する者である。郊外でも、今津町6丁目周辺の市場が好調であった。一方、収集できた取引事例を見る限り、当該地域の近年における市場の需要は弱い。地域の不動産市場が低調であるため、中心価格帯は見い出せない。
一般的要因福山市の景況感は、製造業が改善方向で、非製造業は横這い状態である。

平木三千人氏による調査レポート

不動産鑑定士平木三千人
価格37,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域内に格別の変動要因はないが、松永地区中心部からやや離れており選好性は低く、需要は弱含みで推移している。
地域要因の将来予測当地域は市街化調整区域に隣接する郊外の既成住宅地域であり、特段の変動要因はないが、生活利便性等に劣ることから、選好性が低く、地価は下落傾向が継続すると予測する。
市場の特性 同一需給圏は、福山市西部の松永町、柳津町を中心として、その周辺地域を含む住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏内居住者が大半を占める。松永地区中心部からやや離れた市街地調整区域に隣接した小規模な住宅団地で、利便性に難があることから需要は弱含みである。土地のみで600万円程度、新築戸建で2，100万円程度が中心価格帯である。
一般的要因国内景気は緩やかな回復基調が続いているものの、地方都市への波及は薄く、人口減少、高齢化の進行等により不動産需要は総じてやや低調である。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度4393562
北緯 133度2649371

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

松永駅(地価相場 37,600円/㎡)東尾道駅(地価相場 42,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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