広島県福山市今津町３丁目１３９番１０(松永駅・東尾道駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


53,200円

2016年01月01日に行った広島県福山市今津町３丁目１３９番１０(広島県福山市今津町３−５−２７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を53,200円/㎡としました。

広島県福山市今津町３丁目１３９番１０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番広島県福山市今津町３丁目１３９番１０
住居表示今津町３−５−２７
価格53,200円/㎡
交通施設、距離松永、580m
地積188㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が見られる住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

平木三千人氏による調査レポート

不動産鑑定士平木三千人
価格53,200円/㎡
個別的要因特別な変動要因はない。
地域要因地域内は特段の変化はないが、松永地区中心部の優位性は薄れつつあり、地価は依然として弱含み傾向にある。
地域要因の将来予測一般住宅、アパート等が所在する松永駅に近い古くからの住宅地域であり、今後も現状維持で推移するものと思われる。駅周辺の優位性は薄れつつあり、地価は調整段階として弱含むものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、JR山陽本線「松永」駅を中心とする松永地区一円の住宅地域である。需要者の中心は、市内周辺居住者や福山市内への通勤層がほとんどを占める。近隣地域周辺ではミニ開発による分譲地も散見されるが、市場がやや限定されることから需要は若干弱い。駅周辺の相対的魅力は低下しつつあり、周辺郊外の住宅地域との格差は縮まる傾向にある。土地は600∼1，100万、新築戸建で2，000万円台中頃が中心価格帯である。
一般的要因国内景気は緩やかな回復基調が続いているものの、地方都市への波及は薄く、人口減少、高齢化の進行等により不動産需要は総じてやや低調である。

後英雄氏による調査レポート

不動産鑑定士後英雄
価格53,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因一般住宅とアパート等が混在する住宅地域であり、地域要因の変動は特にない。地価は下落傾向で推移している。
地域要因の将来予測一般住宅、アパート等が混在する住宅地域であり、今後とも当該住宅環境を維持すると予測する。需要は弱含みで、地価動向は下落傾向が継続すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR山陽本線「松永」駅を最寄り駅とする松永地区及びその周辺一帯の住宅地域及び店舗混在地域。需要者の中心は松永地区の居住者が中心である。福山・尾道中心部への通勤可能エリアで、駅接近性も優れており、潜在的需要は、相当程度存するが、地域経済の低迷から弱含みである。市場の中心価格帯として、土地は1000万円、新築戸建住宅で2500万円程度である。
一般的要因県の景気は、緩やかに回復している。福山の不動産市況は、立地優位物件に係る需要は底堅いが限定的で、地価下落幅は縮小傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度453274
北緯 133度2549263

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

松永駅(地価相場 37,600円/㎡)東尾道駅(地価相場 42,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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