広島県福山市今津町２丁目２５番(松永駅・東尾道駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
69,500円
2016年01月01日に行った広島県福山市今津町２丁目２５番(広島県福山市今津町２−２−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を69,500円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 広島県福山市今津町２丁目２５番 |
| 住居表示 | 今津町２−２−１０ |
| 価格 | 69,500円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 松永、300m |
| 地積 | 186㎡ |
| 形状 | (1.0:3.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 低層の店舗併用住宅、住宅等が混在する商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南東6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
平木三千人氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 平木三千人 |
|---|---|
| 価格 | 69,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に特段の変動はないが、大型店集客に押されて商況はやや不振であり、不動産需要は弱含みである。 |
| 地域要因の将来予測 | 当地域は店舗併用住宅、金融機関支店等が立地する国道背後の商住混在地域で、地域要因に特段の変動要因もなく現状維持的な状況であるが、大型商業施設との競合等の影響から、地価は下落傾向が継続すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は松永地区及びその周辺の商業地域一円である。主たる需要者は地元の中小法人や個人事業主等である。沿道型の大型商業施設への顧客流出等の影響を受けて商況はやや不振であることから、需要は弱含みである。取引される規模や価格帯はまちまちであり、需要の中心は見出せない。 |
| 一般的要因 | 国内景気は緩やかな回復基調が続いているものの、地方都市への波及は薄く、人口減少、高齢化の進行等により需要は総じてやや低調である。 |
後英雄氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 後英雄 |
|---|---|
| 価格 | 69,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 住宅混在の商業地域で、商圏は近隣型で繁華性は乏しい。便益施設等への接近性に優り、住宅としての需要もある。地価下落幅は縮小傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 低層店舗併用住宅、一般住宅等が混在する地域であり、商圏は近隣にとどまり、繁華性は弱い。今後とも当該繁華性を維持すると予測する。需要は弱含みで、地価動向は下落傾向が継続すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、JR山陽本線「松永」駅を最寄り駅とする商業地域及びその周辺の住宅も混在する地域。需要者は、地場の中小法人で小売・飲食・営業所等の事業者が多い。近年郊外型大規模量販店舗の進出により、近隣の商圏は縮小傾向にあり、繁華性は衰退傾向で、需要は弱含みである。取引は少なくその価格帯もまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出しにくい状況である。 |
| 一般的要因 | 県の景気は、緩やかに回復している。福山の不動産市況は、立地優位物件に係る需要は底堅いが限定的で、地価下落幅は縮小傾向にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度4514936 北緯 133度256129 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
松永駅(地価相場 37,600円/㎡)東尾道駅(地価相場 42,100円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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