広島県福山市高西町南１０２番２(東尾道駅・松永駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


43,900円

2016年01月01日に行った広島県福山市高西町南１０２番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を43,900円/㎡としました。

広島県福山市高西町南１０２番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番広島県福山市高西町南１０２番２
住居表示 
価格43,900円/㎡
交通施設、距離東尾道、1,200m
地積282㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況住宅、アパートが建ち並ぶ区画整理済の住宅地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

髙橋紀子氏による調査レポート

不動産鑑定士髙橋紀子
価格43,700円/㎡
個別的要因軟弱地盤であるが、市場価格では減価要因として反映されていない。
地域要因交通接近条件、環境条件（地盤）等は劣後する。隣接の尾道市高須町が選好性の高い地域である。その余波で需要は強く、地価は安定している。
地域要因の将来予測 交通接近条件、環境条件（地盤）等は劣後する。しかし、隣接の尾道市高須町が今後も高い選好性を維持すると予測されることから、地価は安定的に推移すると予測する。
市場の特性 同一需給圏は、福山市西部及び尾道市東部の地域である。需要者の中心は、松永地区等に地縁のある者のみならず転入者も見受けられる。近年における市場の需要動向は、隣接の尾道市高須町が選好性の高い地域であるから、その余波を受けて需要は強く、地価は安定して推移している。供給動向は、南松永、南今津、高西町南の順に選好性が高い。中心となる価格帯は、建売住宅で2，300万円程度、注文住宅では2，800万円以上である。
一般的要因福山市の景況感は、製造業が改善方向で、非製造業は横這い状態である。

平木三千人氏による調査レポート

不動産鑑定士平木三千人
価格43,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因比較的閑静な住宅地域であるが、文教施設等への接近性にやや難点が認められるため、地価はやや弱含みで推移している。
地域要因の将来予測当地域は、尾道市との行政境に存する閑静な住宅地域であり、未利用地も見られるため供給余地があり、今後徐々に住宅地としての熟成が増していくものと予測する。地価は、小幅な下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、福山市西部の松永地区を中心に尾道市東部を含む住宅地域一円である。需要者の中心は、同一需給圏内の居住者等でほぼ占められ、同一需給圏外からの転入者は少ない。当地域は、区画整然とした閑静な住宅地域であるが、尾道市との行政境に立地し、文教施設への接近性にやや劣ることから、未だ未利用地も残り、宅地の供給余地は大きい。土地のみで1，000万円程度、新築戸建で2，500万円程度が中心価格帯である。
一般的要因国内景気は緩やかな回復基調が続いているものの、地方都市への波及は薄く、人口減少、高齢化の進行等により不動産需要は総じてやや低調である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度4325236
北緯 133度2420342

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

東尾道駅(地価相場 42,100円/㎡)松永駅(地価相場 37,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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