広島県福山市松永町４丁目５７４番３(松永駅・東尾道駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


49,400円

2016年01月01日に行った広島県福山市松永町４丁目５７４番３(広島県福山市松永町４−２６−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を49,400円/㎡としました。

広島県福山市松永町４丁目５７４番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番広島県福山市松永町４丁目５７４番３
住居表示松永町４−２６−８
価格49,400円/㎡
交通施設、距離松永、660m
地積229㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況北4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

髙橋紀子氏による調査レポート

不動産鑑定士髙橋紀子
価格49,400円/㎡
個別的要因特別な変動要因は認められない。
地域要因落ち着いた住環境を維持し、地価は安定している。
地域要因の将来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。現在の住環境を維持すると予測する。需要者の選好性が高い地域である。地価は安定し、下落率は横ばいに近付いていくと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、JR松永駅を最寄りとする住宅地域である。需要者の中心は、松永地区に地縁を有する個人である。松永地区の住宅地域では、松永小学校周辺と西消防署北側が選好性、地価ともに高い地域である。標準地は人気地区の周縁部に位置している。市場の中心価格帯は、建売で2，300万円、注文住宅で3，000万円程度である。
一般的要因福山市の景況感は、製造業が改善方向で、非製造業は横這い状態である。

佐々木智晴氏による調査レポート

不動産鑑定士佐々木智晴
価格49,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、特段の変動要因は無いが、駅への接近性が見直され、地価は縮減傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は松永地区の古くからの住宅地域であり、当面は現状のまま推移するものと思われる。地価は、下落幅を縮小するもと予測する。
市場の特性同一需給圏は、松永町4丁目地区を中心に、JR松永駅ないしは東尾道駅を最寄りとする住宅地域、ないしは混在地域一円と判定した。需要者は、圏域内への勤労世帯等の地縁のある一時取得者が中心に、福山市中心部への通勤世帯もみられる。ミニ開発による宅地分譲等には、比較的買い手も付きやすいが、その他の物件の動きは緩慢である。需要の中心価格帯は、土地のみで1，100万円∼1，500万円、新築戸建で3，000万円∼4，500万円程度である。
一般的要因地域経済は、製造業を中心に、緩やかながらも回復傾向にある。当市の人口は約472千人と横這い傾向にある。

環境情報

地形・地質

変成岩

変成岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。農地には盛土が必要。

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度4496328
北緯 133度2638978

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

松永駅(地価相場 37,600円/㎡)東尾道駅(地価相場 42,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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